Crédit immobilier au Portugal : attention ! LE comparatif des banques France vs Portugal.


Des différences entre les banques françaises et portugaises ?

En 2009, j’avais besoin d’un prêt pour financer l’achat d’un appartement. 

J’ai alors fait le tour des banques portugaises

Et ça a été plein de surprises !

Tous mes repères ont été bousculés…

Pourquoi ? 

Quand nous débutons, nous faisons tous des erreurs. 

C’est normal. 

On se raccroche à ce que nous connaissons. Nos références

On pense qu’ailleurs c’est pareil.

Que pour emprunter au Portugal, c’est comme en France

Et nous basons nos calculs et notre stratégie sur cette hypothèse

Mais le Portugal n’est pas la France. 

Et en ce qui concerne un emprunt immobilier

Il y a énormément de différences entre les banques portugaises et les banques françaises

Ne pas les connaître vous coûtera du temps. 

Des désillusions.

Des erreurs

De l’argent.

Et puis, être dans le flou c’est frustrant

Alors, tout comme pour les syndics, les notaires, les agences

Autant savoir d’avance les particularités des banques portugaises pour un emprunt immobilier

Vous économiserez du temps et vous éviterez de faire des erreurs dans vos choix. 

Vous allez découvrir ci-dessous les 4 principales différences entre les banques françaises et les banques portugaises pour un emprunt immobilier

L’apport

La première grande différence entre la France et le Portugal sur les emprunts bancaires, c’est l’apport

En France, la banque vous demande généralement de mettre au moins les frais de notaire en apport. Soit entre 6% et 9% du montant du bien. 

Mais tout investisseur averti sait qu’il est également possible d’emprunter sans apport en France

Emprunter sans apport, c’est loin d’être une exception. 

Notamment chez les investisseurs. 

Évidemment, chaque situation est différente. Et les conditions pourront varier d’une personne à une autre. 

Selon sa situation financière personnelle et son dossier

Au Portugal, en revanche, c’est une toute autre histoire…

Les banques ne vous prêteront pas à 110% (sans apport). 

Ni même avec un apport de 8%…

Non. 

Au Portugal, une banque vous demandera généralement entre 20% et 40% d’apport. 

C’est une différence considérable avec la France.

Et si vous ne l’avez pas pris en compte au préalable

Vous devrez sûrement revoir votre stratégie et vos calculs.

Voire changer de projet. Parce que celui-ci ne sera plus rentable

Le taux

L’autre choc de culture bancaire, c’est le taux

En France, quand vous allez voir votre banquier, vous ne vous demandez pas quel type de taux vous allez avoir. 

En France, toutes les banques vous proposent un taux fixe par défaut

Et tout le monde veut un taux fixe. 

C’est plus sécurisant

Le même taux chaque mois, chaque année, jusqu’à la fin du contrat

Vous savez ainsi d’avance combien vous coûtera le crédit

Au Portugal, c’est totalement différent. 

C’est même à l’opposé de la France

Le taux fixe n’est pas la règle. 

Au Portugal, c’est le taux variable qui est roi. 

Il est donc impossible de savoir à l’avance le coût de votre crédit. 

Le taux étant variable, il change selon des indices dans la durée de votre contrat.

Mais, en même temps, en insistant, il est possible d’avoir aussi un taux fixe

C’est juste qu’on vous regardera peut-être comme un extraterrestre :-). 

Et que les taux fixes sont bien plus élevés qu’en France

Il est également possible de mixer

  • faire une partie du contrat en taux variable
  • l’autre partie en taux fixe

Ça dépendra des banques. 

Et dans le taux variable, il y a de multiples possibilités également. Notamment en termes de borne maximum et de borne minimum sur la variation du taux.

L’important est que vous fassiez attention à ce que le taux soit capé

Et avec le moins de variation possible. 

C’est à dire limité à la hausse

Et faire attention aux conditions de ces variations. 

Le coût (Euribor & spread)

Euribor, spread, kezako ?!

Que de mots barbares. 

Et pourtant…

Vous allez les entendre souvent quand vous ferez vos simulations de crédit avec les banques portugaises. 

Mais, je vais vous expliquer ça. 

Je ne vais pas vous donner tous les détails techniques. Car ce n’est pas le plus important. Le plus important c’est que vous compreniez ce dont il s’agit. Et l’impact que cela peut avoir sur votre projet. 

Allons-y pour l’Euribor

Résumons en un langage compréhensible : 

L’Euribor est l’indice sur lequel se basent les banques portugaises pour déterminer le taux (variable) du moment sur votre crédit immobilier.

En gros…

Lorsque vous ferez votre prêt bancaire à taux variable au Portugal, 

le taux du moment (car variable) de votre crédit

sera calculé sur la base de l’indice Euribor

Les banques portugaises peuvent utiliser plusieurs variations de l’indice : Euribor à 3 mois, Euribor à 6 mois, Euribor à 12 mois. On trouvera souvent l’Euribor à 6 mois. 

Que signifie ce nom ? 

Euribor = Euro Interbank Offered Rate

En français : Taux Interbancaire Offert en Euro (Tibeur)

La banque emprunte au taux Euribor auprès des autres banques. C’est en fait le coût d’un emprunt sur les marchés selon sa durée.

D’où les Euribor 3, 6, 12 mois (et bien d’autres, selon l’emprunt).

En fait, vous payez la valeur d’un emprunt sur 6 mois par exemple. Et c’est réajusté tous les 6 mois jusqu’à la fin de votre crédit variable. 

Mais ça peut être aussi tous les 3 mois. Ça dépend de la proposition de crédit de votre banque

Voilà pour la littérature. 

Et le spread ? 

Donc, votre taux à un instant T sera égal à au taux Euribor + un petit quelque chose pour la banque. 

Ce petit quelque chose en plus, c’est le spread

C’est en fait la marge que prend la banque pour se payer.

Donc, voilà, vous savez tout sur l’Euribor et le spread. 

Ces mots barbares qui vous suivront dans votre tour des banques. 

La durée

Vous vous demandez peut-être pourquoi je parle de durée

En pensant que, quand même…

Qu’est-ce qu’il pourrait y avoir de différent sur la durée d’un emprunt bancaire ?

En France, vous pouvez emprunter sans problème jusqu’à 20 ans

Et même jusqu’à 25 ans sans trop de difficultés.

Plus la durée s’allonge, plus les mensualités sont faibles

Et donc le cashflow est plus élevé. 

C’est pourquoi, en tant qu’investisseurs en recherche de revenus complémentaires

Vous recherchez la durée de crédit la plus longue possible.

Alors, si au Portugal, on vous demandera un apport conséquent

La durée du crédit sera en revanche beaucoup plus sympa qu’en France :-). 

Car, au Portugal, vous pouvez facilement emprunter sur 30 ans. 

C’est tout à fait standard là-bas. 

Voire même plus longtemps ! Selon votre âge.

Et ça, c’est plutôt cool pour votre cashflow !  

Car vos mensualités sont encore plus petites.

Mais ce n’est pas tout, il vous reste encore une surprise à découvrir ;).

Hypothèque

En France quand vous faites un emprunt immobilier auprès d’une banque…

Vous avez 2 choix :

  1. une hypothèque
  2. une garantie via un fonds externe

L’hypothèque

Avec l’hypothèque, vous donnez en garantie à la banque un de vos biens immobiliers

Ainsi, en cas de défaut de paiement de l’emprunt…

La banque saisit votre bien hypothéqué

Et peut le revendre pour se rembourser.

La garantie

Grâce à l’existence de fonds de garantie. Comme le Crédit Foncier. 

Vous payez une certaine somme à un fonds de garantie mutualisé entre tous les emprunteurs. 

Et le fonds se porte garant pour vous en cas de défaut de paiement

En France, on utilise plutôt le fonds de garantie que l’hypothèque. 

C’est devenu un peu la norme. 

Même si l’hypothèque existe toujours. 

Qu’en est-il au Portugal ? 

Au Portugal, c’est le royaume de l’hypothèque.

Votre bien sera donc mis comme garantie auprès de la banque. 

En cas de défaut de paiement de votre part, la banque saisira donc votre bien…

Alors, avec toutes ces différences…

Je comprends que vous vous demandiez :

Et pourquoi pas emprunter en France ?

Et oui, pourquoi ne pourrait-on pas emprunter en France ?

Tout vous serait plus simple. Avec des règles que vous connaissez

Des interlocuteurs plus près de chez vous

Et qui parlent français

Bref, vous êtes en terrain connu. 

Alors, la plupart du temps…

Une banque française ne vous prêtera pas pour acheter un bien au Portugal.

Mais, certaines banques portugaises ont des succursales en France. 

La plus connue et la plus représentée est sans doute la Caixa Geral de Depositos (CGD)

Mais vous avez aussi la banque BCP ou encore la BPI

Et permettent de contracter un crédit immobilier en France

Pour acheter un bien au Portugal !

Bon, vous devez tout de même savoir que les conditions sont légèrement différentes

Par rapport à une banque française. 

  • Le taux est plus élevé… mais pas plus élevé qu’une banque au Portugal
  • Certaines conditions sont moins favorables (remboursement anticipé, variation du taux pendant la durée…). Mais là encore, ce ne serait pas forcément mieux au Portugal.

Emprunter auprès d’une banque portugaise en France est donc tout à fait possible

Et peut être parfois plus simple

Selon votre situation. Votre expérience. Votre projet.

Conclusion

Vous connaissez maintenant les principales différences entre le Portugal et la France

Pour un crédit immobilier qui vous permettra d’acheter un bien au Portugal.

Voici ce que vous avez appris sur les emprunts portugais :

  • Il vous faudra un apport conséquent. Généralement entre 20% et 40%.
  • Que le taux variable est roi au Portugal
  • Ce qu’est l’Euribor et le spread. Ces mots barbares qui déterminent le coût de votre crédit
  • Vous pourrez emprunter jusqu’à 30 ans… voire plus au Portugal !
  • Vous devrez à coup sûr hypothéquer votre bien
  • Vous pouvez aussi contracter votre emprunt auprès d’une banque portugaise représentée en France

Grâce à ces nouvelles connaissances, vous êtes maintenant plus armé !

Pour avancer dans votre projet d’investissement immobilier au Portugal

Maintenant, ne restez pas sans agir !

Passez à l’action :-). 

Effectuez des simulations de crédit immobilier sur les sites des banques

Que ce soit sur les sites portugais

Ou sur les sites français des banques portugaises représentées en France.

Indiquez en commentaire quels taux, durée, apport… et autres conditions vous avez obtenu

Evitez les 5 (+1) pièges qui vous attendent dans votre investissement immobilier au Portugal. 

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