Introduction
8h du matin.
Les odeurs de pain grillé du petit déjeuner sont encore présentes.
Alexandre termine sa tasse de café en esquissant un sourire.
La satisfaction mêlée à une certaine assurance se lisent sur son visage.
Alexandre vient de se décider à se lancer…
dans son premier investissement au Portugal.
Ce sera un investissement locatif en longue durée.
Dans un quartier d’habitation de Lagos.
Cela faisait des mois que cette idée lui trottait dans la tête.
Cette envie, ce besoin de faire quelque chose.
Quelque chose de bon
Pour son futur.
Et celui de ses enfants.
Un placement dans la pierre était ce qui lui semblait le meilleur choix.
La pierre, c’est du solide.
Mais il avait besoin de plus.
Un projet qui ait un sens personnel.
Alexandre a des origines portugaises.
Et, bien qu’il habite en France…
Il voulait renouer avec la terre de ses ancêtres.
Mais aussi contribuer à l’économie du pays.
Son projet prenait sens petit à petit…
Il devenait chaque jour plus clair.
Alexandre s’emplissait de joie à cette idée.
Il avait entendu des cousins lui dire qu’il y avait des problèmes pour les jeunes pour trouver un logement en location.
Car toutes les locations partaient pour les étrangers en location saisonnière.
Cela lui faisait de la peine.
Un de ses petits cousins étudiant était touché par ce phénomène.
Et avait dû s’éloigner aux antipodes de sa fac pour trouver une location.
C’était décidé !
Pour donner ce sens à son projet,
Alexandre ferait de la location longue durée.
Avec un bail de 3 ou 5 ans.
Il pourrait ainsi profiter des réductions d’impôts
que le gouvernement octroie à qui aide les habitants à se loger durablement.
Pour Alexandre c’était tout bénef.
Étant en France, il n’avait aucune envie d’avoir à chercher un nouveau locataire chaque année.
A gérer les check-in et check-out.
Et à payer 1,5 mois de loyer pour la recherche à chaque fois.
C’est maintenant que tout commençait…
Alexandre avait beau avoir commencé à faire quelques recherches sur Internet.
Il n’avait trouvé que peu d’informations pour l’aider.
Et il commençait à se sentir un peu perdu.
Surtout, dans la jungle des interlocuteurs qu’il devrait affronter.
Pour mener à bien son projet.
Agences bien sûr.
Mais aussi les banquiers avec des vocabulaires et des règles pas comme en France.
Et encore le notaire, qui pareil n’a rien à voir avec ce qu’il connaît en France.
Puis les Finanças pour toute la paperasse administrative.
L’imposition.
Les artisans et conducteurs de travaux.
Le chasseur de biens
Le courtier
Un représentant local pour les procurations.
Les sites d’annonces.
L’avocat (un avocat, se dit-il ! pour quoi faire ?)
On lui parla aussi d’architecte, d’ingénieur…
et d’autres corps de métier.
Bref, il commençait à sentir ses jambes chanceler.
La peur le gagnait.
Si seulement quelqu’un de confiance pouvait lui expliquer…
Comment tout cela fonctionne.
Il y tient à son projet. Il ne veut pas lâcher.
Mais ça a l’air tellement dur.
Et lointain…
Alors, pour Alexandre
Et toutes les personnes dans sa situation avec lesquelles j’ai pu discuter.
Voici le guide ultime des interlocuteurs pour investir dans l’immobilier au Portugal.
Pour que vous ne soyez plus perdus dans les méandres des métiers portugais.
Pour mener à bien votre projet d’immobilier au Portugal.
C’est parti !
Sommaire
L’agence immobilière : le couteau suisse
L’agence immobilière.
Quasiment incontournable.
C’est un peu votre porte d’entrée vers l’immobilier.
Un partenaire qui, s’il est de qualité, vous accompagnera.
Tout au long de votre investissement.
Y compris après l’achat.
Car en réalité, une agence immobilière, ce ne sont pas que des annonces.
Eh non !
Sinon, on se contenterait des annonces en ligne.
Alors en quoi une agence immobilière peut-elle vous aider au Portugal ?
Je vous détaille les 8 principaux services qu’une agence peut vous rendre.
A la recherche du bien idéal
C’est clairement la raison numéro 1 pour laquelle on pousse la porte d’une agence immobilière.
Que vous sachiez ou non ce que vous voulez.
Un agent immobilier vous aidera à trouver le bien que vous recherchez.
Comme en France.
Vous lui indiquez vos critères.
Objectif du projet, type de bien,
quartier,
budget,
nombre de pièces,
avec ou sans garage,
proche mer ou dans les terres, …
Et l’agence s’occupera d’effectuer les recherches pour vous.
Voici une des principales différences avec la France.
En France, lorsqu’un agent immobilier entre un nouveau bien,
Il le propose d’abord aux personnes de sa liste qui lui ont laissé leurs coordonnées avec leurs critères de recherche.
Avant de l’afficher sur le site Internet et sur la vitrine de l’agence.
Au Portugal, ce n’est pas comme ça.
Au Portugal, les agents immobiliers rentrent le bien sur leur site Internet dès que possible.
Autre chose.
Autant, en France, il peut être intéressant d’aller voir plusieurs agences pour leur laisser vos coordonnées et vos critères.
Autant au Portugal, c’est quasiment inutile d’en voir plusieurs.
Sauf pour trouver l’agent avec qui vous aurez un bon feeling. On en reparle après…
Pourquoi ?
Parce-qu’au Portugal, les agences s’échangent les listes de biens entre elles.
Pour la grande majorité d’entre elles.
Totalement différent de la France donc.
Au Portugal, les agences jouent plutôt sur la rapidité.
Avec laquelle ils rentrent un nouveau bien.
Ce système a un grand avantage.
Lequel ?
Simple : le client a un interlocuteur unique.
Il n’a pas besoin de redire à toutes les agences ce qu’il cherche.
Et l’agent, s’il est bon…
S’occupe d’organiser les rendez-vous
et de vérifier auprès des autres agences
que le bien correspond 100% au besoin
et qu’on ne perd pas son temps à le visiter.
Par contre, gros warning !
J’entends beaucoup de français se plaindre des agences immobilières au Portugal.
Et ils ont raison.
La plupart des agents immobiliers portugais, d’origine portugaise, ne sont pas adaptés.
Aux besoins des français.
Un français va dire qu’il cherche, par exemple
une maison de 150 m² avec terrain de 1000m² avec piscine
en bord de mer et sans vis- à-vis.
L’agent portugais lui proposera peut être une maison de 100 m² en centre ville et sans piscine.
J’exagère un peu, mais pas tant que ça.
C’est une vraie différence de culture.
En France, on s’attend à ce que nos critères soient respectés à la lettre.
Au Portugal, c’est comme si on n’avait rien dit, ou presque.
Ils vont retenir le besoin général, mais sans les précisions.
Et si l’agent trouve qu’un bien est bon pour lui,
Il vous le proposera…
Même si ç’a n’a rien à voir avec ce que vous avez demandé.
Donc, recherchez des agents qui ont vécu en France.
Et qui savent que comment ça marche en France.
Vous éviterez de perdre votre temps.
Faites donc le tour des agences.
Non pas pour rechercher les biens, car les agences se partagent les fichiers entre elles.
Mais pour trouver votre agent immobilier.
Celui qui a vécu en France.
Et avec lequel vous avez un bon feeling.
Autre conseil, relativement convenu, mais bon. Autant le dire quand même.
Si vous voulez profiter des meilleures offres…
Il faut que l’agent immobilier ait vos coordonnées et vos critères d’achat.
Et qu’il pense à vous.
Avant les autres personnes de sa liste.
Et donc pour cela, faites en sorte qu’il se souvienne de vous.
Comment ?
Appelez-le ou passez le voir régulièrement.
Établissez un lien.
Faites-vous-en un véritable partenaire.
Et le jour où l’agent visitera un nouveau bien….
Le bien de la mort qui tue dans vos critères.
Alors, il pensera à vous.
La connaissance du marché
C’est la 2ème raison pour laquelle vous aurez besoin d’une agence.
Ils sont sur place.
Ils connaissent bien le terrain.
Ils sauront vous conseiller sur les quartiers.
Les points d’intérêt.
Les prix au m².
Le marché d’achat/ de vente.
Le marché locatif.
Et sur ce dernier point, une chose très importante.
Pour votre investissement locatif.
L’agent immobilier saura vous faire une estimation du prix du loyer – travaux finis.
Pour la location de votre bien.
La négociation avec le vendeur
Vous ne vous sentez pas à l’aise dans les négociations ?
Rassurez-vous.
L’agent immobilier saura négocier pour vous.
Il n’est ni du côté du vendeur, ni du côté de l’acheteur.
Il est des deux côtés.
Et recherche le meilleur pour chacune des parties.
Son objectif : vendre, faire la transaction.
Et de rendre le vendeur, comme l’acheteur, satisfaits de leur affaire.
Le secret pour faire une bonne négo ?
Faites bien votre travail relationnel avec l’agent immobilier.
Alors, il s’engagera d’autant plus dans la défense de votre dossier auprès de l’acheteur.
En bâtissant cette relation avec l’agent, vous lui donnerez envie de se battre pour vous.
La recherche d’un locataire
Ça y est, l’appartement en bord de mer tant convoité est à vous.
Commence maintenant une autre phase.
Celle de la mise en location.
Vous êtes proche du résultat final et des premiers loyers empochés.
Vous sentez monter l’adrénaline.
C’est le moment de chercher votre locataire idéal.
Celui qui vous paiera sans défaut.
Et qui restera le plus longtemps possible.
Vous pouvez certes faire cette recherche vous-mêmes.
Mais vous pouvez aussi déléguer à l’agence.
Surtout si vous n’êtes pas sur place ou n’avez pas le temps.
C’est une prestation à part.
Quel est le prix ?
La recherche d’un locataire vous coûtera généralement entre 1 mois et 2 mois de loyer.
Peur de ne pas savoir demander les bons papiers aux potentiels futurs locataires ?
Crainte de ne pas savoir analyser leurs dossiers ?
L’agent immobilier fera le job pour vous.
Et ne vous proposera que ce qui vous correspond le mieux.
Il saura vous avertir sur les avantages et les dangers du dossier d’un locataire.
Vous ferez ensuite votre choix de façon éclairée.
En connaissance de cause.
Et surtout en confiance.
La conduite des visites
L’agent immobilier s’occupera aussi de faire visiter le bien aux potentiels locataires.
Clé en main, vous ne vous occupez de rien.
Il planifie les visites.
Les accueille.
Leur fait faire le tour du propriétaire en faisant l’article de votre bien.
Avec ses avantages.
Cette prestation est incluse dans le forfait de recherche d’un locataire.
Rédaction du contrat de location
Vous n’avez pas de modèle sous la main pour votre bail ?
Vous avez envie de faire quelque chose de sérieux et vous sentir en confiance ?
Adressez-vous à l’agence immobilière.
Ils vous proposeront un contrat de location standard.
Que vous pourrez adapter si vous le souhaitez.
L’avantage : le contrat est généralement bien bordé.
Avec pénalités en cas de retard de paiement, garant, caution, etc.
Si vous avez fait appel à l’agence pour chercher un locataire.
La rédaction du bail est également incluse dans le prix de la prestation de recherche.
Le check in d’un locataire
C’est la partie d’accueil du locataire dans son nouveau logement.
- Signature du contrat.
- Remise des clés.
- État des lieux avec le locataire avec procès-verbal détaillé.
- Vérification qu’il est bien installé.
Cette prestation est également généralement incluse dans le forfait de recherche du locataire.
Le check out d’un locataire
Et bien sûr, à la fin d’un contrat de location.
L’agent immobilier peut s’occuper de la sortie du locataire.
C’est le check out.
Un nouvel état des lieux avec procès-verbal est dressé.
Pour s’assurer qu’aucune dégradation n’a été effectuée.
Tout changement d’état pourra donner lieu à l’encaissement de la caution.
Cette prestation est aussi généralement incluse dans le forfait de recherche d’un nouveau locataire.
La relation avec un locataire sur toute la durée du bail
Vous êtes à distance.
Vous ne parlez pas spécialement portugais.
Vous n’avez pas le temps.
Ou n’avez aucune envie de gérer les galères qui peuvent se présenter avec le locataire.
Déléguez à une agence cette relation au quotidien avec le locataire.
Pour quel prix ?
Il vous en coûtera entre 6% et 9% du montant des loyers.
Le prix de la sérénité.
Un robinet qui fuit ?
Besoin de trouver un plombier en urgence et synchroniser l’intervention ?
L’agence s’en occupe.
La chaudière qui ne fonctionne plus ?
Besoin de la changer ?
L’agence effectue les démarches pour vous.
Cela vous enlèvera une épine du pied.
D’autant que pour ce tarif, les agences vous font aussi la déclaration des impôts sur le revenu (l’IRS)
Conciergerie
Vous projetez une location en courte durée ?
Mais vous n’êtes pas sur place
et ne connaissez personne pour gérer.
Les entrées et sorties de locataires,
le ménage,
le changement des draps et des serviettes, etc.
C’est le service de conciergerie que proposent les agences.
Vous leur remettez les clés de votre location saisonnière et ils s’occupent de tout.
Y compris l’annonce sur les sites.
Le prix ?
Il est très variable : environ 5 à 20% du montant des loyers.
En plus du prix des plateformes type Airbnb.
Les agences peuvent aussi présenter des fois un prix global
Qui inclut le tarif des plateformes comme Airbnb.
Le tarif affiché sera alors compris entre 25% et 40% des loyers environ.
Le prix étant très variable, la qualité du service aussi.
Certaines agences proposent ce service, mais ne sont pas vraiment spécialisées…
Comment s’en assurer ?
Vérifiez que l’agence a un service et des personnes dédiées uniquement à la gestion locative courte durée.
La vente de votre bien et estimation de prix
Enfin, lorsque vous aurez terminé l’exploitation locative de votre bien suivant votre stratégie.
Ou tout simplement dans une logique d’achat/transformation/revente.
L’agence immobilière sera présente pour la vente de votre bien.
Elle saura estimer le prix de votre bien par rapport à l’évolution du marché
Placer une annonce sur son réseau et sur un réseau d’annonces public.
Le prix de ce service ?
Vous connaissez tous le système de commission des agences.
Et bien là, c’est pareil… mais à l’envers ;).
C’est le vendeur qui paie les frais d’agence.
Généralement entre 4 et 5% du montant du bien + TVA locale.
Ce qu’il ne faut pas demander à votre agence (à de rares exceptions près)
Un agent immobilier, c’est un commercial.
Un interlocuteur diplomate entre vous et un locataire?
Un expert en négociation.
Mais ce n’est pas un investisseur
(à de rares exceptions près)
Ne lui demandez donc pas conseil dans ce domaine.
Et s’il vous en donne, écoutez le poliment.
Mais croyez en vos connaissances.
Surtout si vous avez été formé à l’investissement immobilier :-).
La banque : to lend or not to lend
Ah, le financement !
L’une des étapes qui fait le plus peur aux primo investisseurs
Celle qui est la plus crainte en tout cas.
Vont-ils bien vouloir vous prêter l’argent ?
Si oui, à quelles conditions ?
Les banques portugaises sont loin d’être aussi “modernes” qu’en France.
Même s’il faut reconnaître qu’elles font des efforts.
Malgré tout, vous serez décontenancé la première fois.
Il y a d’énormes différences culturelles avec ce dont nous avons l’habitude en France.
Spread, Euribor à 12 mois…
Armez-vous un maximum avec cet article
=> Crédit immobilier au Portugal : attention ! LE comparatif des banques France vs Portugal
Un homme (ou une femme) averti en vaut deux 🙂
Dans tous les cas…
Il est vrai que vous n’aurez pas la même facilité au niveau de l’apport qu’en France.
Mais en compensation, vous pourrez avoir des mensualités très faibles.
Grâce à des prêts très longue durée (jusqu’à 40 ans !).
Et même si vous passerez moins pour un extra-terrestre qu’il y a quelques années.
En demandant un prêt à taux fixe.
Vous devrez souvent insister auprès de votre interlocuteur pour l’obtenir.
Une autre chose à savoir avec les banques au Portugal.
C’est qu’elles procéderont à une analyse de votre bien.
Pour en estimer la valeur.
Cela sert aux banques dans leur gestion des risques.
Ne vous en offusquez pas. C’est une procédure normale.
Et qui vous coûtera entre une et quelques centaines d’euros.
Dans tous les cas, n’hésitez pas à faire le tour des banques, jusqu’à obtenir le financement que vous souhaitez.
Ou ce qui s’en approche le plus.
10 banques, ce n’est pas de trop.
Autre différence avec la France.
Et qui est de taille.
Le financement des travaux
En France, la banque débloque les fonds chaque fois que vous lui présentez une facture.
Et elle peut régler même directement à l’entrepreneur.
Vous n’avez donc pas besoin de sortir de l’argent de votre poche. Rien à avancer.
Alors qu’au Portugal…
La banque ne vous débloque les fonds qu’à vous.
Et une fois qu’ils ont vérifié sur place
l’avancement du chantier.
Et ils vous débloquent les fonds selon l’avancement.
Cette vérification qui s’appelle « vistoria » vous est facturée par la banque.
Et cela signifie aussi que vous devrez avancer l’argent à l’entrepreneur.
A moins de vous être arrangé avec la société de travaux d’attendre les fonds de la banque…
Et si vous éprouvez des difficultés majeures avec votre financement…
Il existe une solution de facilité.
Et qui ne vous coûtera pas plus cher.
A découvrir quelques chapitres plus bas ;-).
Le notaire : le seul interlocuteur réellement obligatoire
Ok, on attaque un morceau très déstabilisant.
Vous êtes prêts ?
Oubliez tout ce que vous savez sur les notaires.
Au Portugal, cela n’a rien à voir avec la France.
Ceci étant dit, commençons ;).
Vous allez lire des tas de choses sur les notaires.
Du genre :
- Le notaire au Portugal est un officier public de l’état.
- Ce n’est pas un fonctionnaire, au sens où il n’est pas salarié de l’état.
- Comme en France, il a un rôle de “juriste”
Voici ce qu’il faut retenir
- La signature de la vente/achat se fait chez le notaire
- le notaire rédige et vérifie l’acte de vente
- il vérifie avec le vendeur et l’acheteur l’exactitude des informations et des conditions de vente fixées dans l’acte (c’est du déclaratif, pas un contrôle)
- il va checker que tous les documents nécessaires à la vente sont présents (sinon, pas de signature)
- il s’assure du bon respect de la procédure légale
- Il vérifie le transfert du bien de la propriété bien du vendeur vers l’acheteur
- Il y a des notaires fonctionnaires et des libéraux
- Le notaire portugais ne vérifie pas l’exactitude des documents fournis avec la vente (hypothèque, cadastre, etc.).
Mais… combien ça coûte ?
Bonne nouvelle : le prix est fixe.
=> Environ 650 €.
Vous pourrez trouver un chouilla moins cher.
Si vous passez par un notaire fonctionnaire (dans les Casa Pronta par exemple).
Le service des impôts – Les Finanças
Ah les impôts…
On s’en fait toute une montagne.
Pourtant le Portugal fait de réels efforts en ce domaine.
En dématérialisant le plus possible les procédures.
Pour éviter les cauchemars des files d’attente dans des administrations à l’ancienne.
Voici ce qu’il faut retenir de votre relation avec les Finanças (c’est le petit nom du service des impôts portugais).
A l’achat :
- Timbre fiscal (Imposto Selo) pour l’achat
- Prix : 0,8% du prix du bien.
- Subtilité, il y a deux prix pour le bien : celui que vous payez, et celui évalué par la banque.
- Les 0.8% s’appliquent à la valeur la plus élevée des deux.
- Timbre fiscal (Imposto Selo) pour le crédit :
- 0,6% du montant emprunté
- IMT : Taxe municipale sur le transfert de la propriété.
- Payée à l’achat. entre 0 et 8%.
- Pour les taux officiels, consulter https://www.economias.pt/tabelas-imt
Pendant la location de votre bien:
- Timbre fiscal (Imposto Selo) pour la déclaration du contrat de location :
- Payé en une fois à la déclaration du contrat à l’administration fiscale
- Coût : 10% du montant d’un loyer mensuel
- IMI (Imposto Municipal sobre Imoveis) : taxe municipale annuelle.
- Correspond à la taxe foncière française
- Taux variable selon les villes.
- Taux officiels disponibles sur ce lien (c’est en portugais, mais on repère les taux). Il faut sélectionner la dernière année et le district de la ville : https://www.portaldasfinancas.gov.pt/pt/main.jsp?body=/imi/consultarTaxasIMIForm.jsp
- IRS (Imposto sobre o Rendimento de pessoas Singulares) : l’impôt sur le revenu annuel
- 28% : taux normal.
- Si contrat de 2 à 5 ans : 26% et réduction de -2 points de pourcentage pour le renouvellement
- Si contrat de 5 à 10 ans : 23% et réduction de -3 points de pourcentage pour le renouvellement
- Plus de 10 ans : 14%, et 14 points de pourcentage de réduction pour le renouvellement
- Plus de 20 ans : 10%, réduction de 18 points de pourcentage pour le renouvellement du contrat
- Comme en France, l’IRS se déclare sur Internet.
- Voici une vidéo pour vous aider à la renseigner.
Autre chose à savoir… très utile et importante.
Pour vérifier que le bien n’est ni hypothéqué, gagé, ou loué…
Ou que le vendeur est bien le propriétaire du bien…
Vous pouvez vous rendre au Centre des Impôts, “Finanças”, situé dans la municipalité ou district du bien immobilier.
Et vous demandez la Caderneta Predial.
Elle vous servira pour demander la Certidão Permanente à l’administration appelée « Conservatoria do Registo Predial ».
La Certidão Permanente vous donnera toutes ces infos bien utiles.
Sinon, ce sont des choses qu’un avocat fera dans sa prestation.
L’artisan et l’entreprise de travaux – pour un rendement maximum
Vous voulez que votre bien soit au top !
Le plus beau !
Pour un effet wahou !
Et surtout être loué au meilleur prix :-).
Et si vous n’avez pas le temps.
Ou pas les compétences.
Alors vous passerez par la case travaux.
Du simple coup de peinture…
Au changement de la disposition des pièces avec isolation.
Vous ferez appel à un, ou plusieurs artisans.
Ou à une entreprise générale de bâtiment (tout en un).
Bon…
Je ne vais pas vous cacher la vérité.
On est là pour des conseils pratiques.
La vérité…
C’est que c’est encore plus dur qu’en France de tomber sur le bon artisan.
Une personne avertie en valant deux…
Voici ce que je vous préconise.
Essayez d’avoir un contact sur recommandation.
Comment avoir cela ?
Voici quelques solutions possibles :
- Par un contact que vous connaissez sur place
- Sur le groupe facebook d’entraide du blog.
- En demandant à l’agence immobilière qui vous a vendu le bien.
- Ou à l’un des professionnels avec qui vous avez été en contact pour la recherche ou l’achat du bien. Et avec qui vous avez eu un bon feeling.
Bon… c’est pas fini pour les mauvaises nouvelles.
Ce n’est pas une généralité, mais…
Une particularité réellement très énervante au Portugal.
Surtout si l’on est du genre exigeant.
Vous demandez A, et les gars vous font B.
Vous avez compris ?
Vous avez rarement exactement ce que vous avez demandé comme travaux.
Vous vouliez une fenêtre de 100cm de haut ?
Ne soyez pas difficile, une fenêtre de 80cm fera très bien l’affaire.
Il y a beaucoup de soleil au Portugal…
Pourquoi ?
Parce qu’ils ont trouvé que ça faisait mieux.
Ou parce qu’ils avaient ce modèle en stock…
Vous aviez demandé une douche de 90 cm de côté ?
Franchement, c’est beaucoup trop grand.
Bim Vous vous retrouvez avec une cabine de 70 cm.
Où vous pouvez à peine bouger…
Vous voulez 10 prises ?
Il y en aura 5.
Bref, j’en passe et des meilleures.
Et ce sont des exemples de situations réellement vécues.
C’est le cas de beaucoup (trop) d’entrepreneurs.
Et cela m’est arrivé avec des sociétés familiales dans d’autres corps de métier que la construction.
Donc, il faut être sur place et contrôler tous les jours !
Ou que quelqu’un le fasse pour vous
(un maître d’œuvre par exemple -> chapitre qui en parle plus bas ;)).
Autre façon de faire, sinon…
Demander des photos détaillées du chantier tous les jours.
Et contrôler. Tout contrôler.
Sinon, vous avez aussi le choix de laisser faire l’artiste qui sommeille en l’entrepreneur ;-).
Votre gestionnaire local (comptable, déclaration impôts, administratif…) – votre bras droit
Finanças…
Déclaration d’impôts…
Annexe F…
Formulaire machin…
Comme Thomas Thévenoud, vous êtes atteint de phobie administrative 😉 ?
Vous avez en horreur tous ces formulaires.
Toutes ces démarches à faire auprès des différents circuits administratifs.
Rien que d’y penser, ça vous hérisse le poil.
Et si vous déléguiez ?
Vous trouverez au Portugal des personnes qui vous feront tout cela.
Votre comptabilité de base
Votre déclaration fiscale.
Et la gestion de toute la paperasse administrative.
Cela peut être des indépendants.
Ou des agences qui offrent ce service.
Ou encore certains comptables.
En général, vous les trouverez par le bouche à oreille.
Le mieux est de vous renseigner auprès de votre agence.
Ils disposent généralement d’un bon réseau professionnel.
Ou bien auprès des contacts mentionnés sur cet article.
Ou encore via le réseau du groupe Facebook d’entraide de ce blog.
Les prix sont assez variables.
Mais le plus important, c’est que vous ayez confiance en la personne.
Après tout, elle parlera en votre nom avec l’administration fiscale.
L’avocat et le solicitador – facultatif, mais obligatoire
Alors, oui, je me permets de mélanger les deux.
Mais avant toute chose : qui sont-ils ?
Bon, avocat, je pense que tout le monde voit de quoi on parle.
Enfin, vous pensez savoir :-).
En réalité, il ne vous viendrait jamais à l’esprit en France de faire appel à un avocat.
Pour acheter un appartement ou une maison.
Pourtant au Portugal, c’est plus que conseillé !
Même si ce n’est pas obligatoire.
Pourquoi en avez-vous besoin alors ?
Vous vous rappelez de ce que fait le notaire ?
Ou plutôt, de ce qu’il ne fait pas ?
En fait, personne ne va vérifier l’exactitude et la bonne conformité des documents nécessaires à la vente.
Caderneta predial,
certidão permanente (dont hypothèque),
certificat énergétique,
fiche technique s’il y a lieu,
licença de utilização,
licence de la piscine, etc..
Mais aussi s’il n’y a pas de dettes sur ce bien, la légalité de la construction, etc.
Vous allez me dire, et alors, c’est grave ?
Ben… autant en France, cela n’arrive pas trop.
Autant au Portugal, j’en connais plusieurs qui en ont fait les frais.
Si vous signez sans savoir ou bien comprendre ce que vous signez, à vous de voir…
L’avocat va vérifier tout ça pour vous.
Il va agir comme conseiller immobilier.
Mais avec en plus l‘œil fiscal.
Et le tout exclusivement dans votre intérêt.
Il n’est pas dans son rôle qu’on imagine de défense au tribunal.
Il faut s’enlever ça de la tête.
En fait.
L’avocat vient compléter le rôle du notaire portugais.
En additionnant notaire + avocat, vous aurez une bonne équipe de choc.
Et au moins l’équivalent d’un notaire français.
L’avocat vous rédigera aussi la promesse d’achat.
Et il fera le lien avec le notaire.
Et le solicitador alors ?
Retenez que le solicitador est quelqu’un qui s’occupe d’administratif, de paperasse au Portugal.
Il peut vous aider à résoudre certains dossiers, certaines affaires.
En ce qui concerne un achat immobilier, il fera le même job que l’avocat.
Personnellement, j’irais plutôt vers un avocat.
Mais c’est une question de feeling.
Et combien ça va vous coûter ?
Environ 1% du montant du bien + TVA portugaise (IVA)
Les solicitadores peuvent être légèrement moins chers que les avocats.
Besoin d’un avocat de confiance ?
=> Cliquez ici pour m’envoyer un email !
La conciergerie – ou la gestion aux petits oignons de votre location saisonnière
Vous rentrez d’une bonne journée de travail.
Éreinté. Peut être stressé.
Sur le chemin du retour, vous pensez à ce qui vous attend encore.
En rentrant chez vous.
Il va falloir s’occuper des enfants.
Préparer à manger.
Gérer les devoirs.
Peut-être faire la douche.
Avec un peu de chance, vers 21h… 22H… vous aurez un moment pour vous.
Pour vos projets personnels.
Et pour vous occuper de votre location saisonnière au Portugal.
Mais voilà…
Vous êtes crevé.
Et peut-être vous n’avez envie que d’une seule chose.
Vous poser.
Souffler.
Bouquiner… Regarder la TV…
Dormir.
Alors, ne culpabilisez pas si vous déléguez cette partie.
Une location saisonnière c’est l’une des meilleures rentabilités d’exploitation.
Si le taux d’occupation est élevé.
Mais, c’est un travail à part entière.
Gérer les annonces.
Répondre aux questions des visiteurs de Booking.com, AirBNB, Abritel…
Répondre aux commentaires.
Gérer les l’accueil des locataires.
L’état des lieux.
Les draps, les serviettes, les lits faits à l’arrivée.
Gérer le service de ménage pour que le bien soit propre.
Vérifier l’état des lieux au départ.
Mais aussi, s’occuper de tous les petits dysfonctionnements.
Et les résoudre avec des artisans locaux.
Mais vous êtes à plus de 1000 km.
Loin.
Avec vos problèmes du quotidien.
Et peu de temps.
Comme nous tous.
Alors, ne culpabilisez pas si vous faites appel à une conciergerie.
Ou en langage portugais : un “gestionnaire de location saisonnière”.
Ils prendront en charge tous ces services.
Et bien plus.
Vous trouverez des conciergeries spécialisées dans ce métier.
Et aussi des agences immobilières qui pratiquent cette activité.
Le détail des prestations est très variable d’un professionnel à un autre.
Alors… n’hésitez pas à comparer.
Ligne par ligne.
Le détail de chaque prestation.
Demandez donc bien la liste EXHAUSTIVE des services proposés.
Et souvent, il y aura plusieurs niveaux de prestation.
Et donc plusieurs niveaux de prix et de services associés.
Comparez les tous.
Pour vous aider.
Voici une liste non exhaustive des services de conciergerie que vous pourrez trouver :
Utilisez cette check list comme base pour comparer les conciergeries.
- Vérification du bien avant l’arrivée des locataires
- Accueil des locataires
- Remise des clés aux locataires
- Transmission de vos consignes particulières aux locataires
- Présentation du quartier et des bonnes adresses
- Ménage ou relation avec un professionnel du ménage
- Désinfection des lieux (Covid oblige)
- Check-out, vérification de l’état des lieux au départ du locataire
- Lancement de la procédure de caution en cas de dégradation du bien
- Gestion du nettoyage du linge et des serviettes
- Rangement de l’appartement ou de la maison
- Préparation des lits pour qu’ils soient faits à l’arrivée
- Communication avec les locataires et réponse à leurs demandes
- Gestion des dysfonctionnements avec un professionnel (électricité, plomberie, panne d’un électroménager…)
- Maintenance des équipements (ex. : machine à café, cuisinière, TV, jardin, entretien de la piscine ou jacuzzi, …)
- Gestion des calendriers des diverses plate-formes (airbnb, booking.com, HomeHollidays, …) pour éviter des doublons de calendrier
- Gestion du prix de la location (ajustement à la demande, mise en valeur, maximisation des bénéfices et du taux d’occupation)
- Bonus et petites attentions pour les locataires : bouteille de vin, spécialités régionales, chocolats, panier de fruits, etc.
- Photos professionnelles pour l’annonce
- Diffusion de l’annonce sur plusieurs plate-formes (coûts des plate-formes en sus)
- Gestion de l’annonce et des commentaires
- Communication avec les clients
- Mise en valeur du bien / décoration
- Conseils pour que votre bien soit très demandé et bien noté
- Gestion de l’administratif et de la fiscalité
Ouf.
Et encore, j’en oublie sûrement.
N’hésitez pas à faire détailler les prestations à votre interlocuteur.
Ce qui n’est pas écrit, n’est peut être pas fait.
Le prix d’une conciergerie ?
C’est assez variable.
Cela oscille entre 15% et 30% du montant des loyers.
Et c’est bien sûr hors prix des plate-formes d’annonces (AirBNB, Booking.com, Abritel etc.).
Attention !
Des fois le prix vous est annoncé en incluant l’abonnement aux plate-formes.
Donc, faites-le vous toujours préciser !
Au delà des agences immobilières locales,
Vous trouverez des services de conciergerie online pour les principales villes portugaises.
Le chasseur – pour une bonne pêche 😉
Répétez plusieurs fois : un chasseur sachant chasser…
Chasseur, ou chasseuse… de biens !
Cela fait des semaines…
Que dis-je ? Des mois !
Que vous cherchez le bien idéal.
Celui qui vous rapportera 450 € de cashflow tous les mois.
Mais, il n’y a rien.
Trop cher.
Trop de travaux.
Pas au bon endroit.
Vous avez même déjà essayé de changer de ville.
Et même de revoir vos exigences…
Mais rien n’y fait.
Avec le temps, vous désespérez.
Et vous commencez à entendre votre conjoint-e :
“Tu vois, je te l’avais bien dit.
C’est des âneries ces histoires que tu peux gagner de l’argent avec l’immobilier”.
Et vous n’êtes pas loin de désespérer, d’abandonner…
Dans ces cas-là.
Faites appel à un ami !
Il y a des spécialistes pour débusquer le bien rentable de vos rêves.
On les appelle des chasseurs (ou des chasseuses ;)).
Il y en a en France.
Et il y en a au Portugal aussi :-).
Comment cela se passe ?
C’est assez simple :
- Vous faites un entretien pour parler de votre projet, vos critères de recherche
- Le chasseur part à la chasse
- Quand il repère des bonnes proies, ils vous les présente (photos, vidéos, visite virtuelle)
- Le chasseur vous conseille, mais c’est vous qui décidez à tout moment
- Le chasseur négocie auprès du vendeur
- Le chasseur vous accompagne dans les démarches pour la signature devant le notaire.
A la différence d’une agence immobilière, le chasseur défend totalement vos intérêts.
Vous êtes son seul client.
Bon à savoir : un chasseur a son réseau d’apporteurs d’affaires.
Avantage pour vous : il y a des chances que le bien soit trouvé de cette façon.
Et du coup, il n’y aura pas de frais d’agence en sus à payer.
Le prix ?
Il y a généralement un forfait pour démarrer la recherche.
Il sera souvent déduit du prix final.
Puis, à la signature du bien chez le notaire, vous payez environ 3% du montant du bien.
Cela peut varier selon les professionnels.
Préférez les chasseurs qui affichent clairement leur prix dès le départ sur leur site.
Pour éviter le prix à la tête du client.
=> Cliquez ici pour le me demander par email !
Le courtier – l’argent, le nerf de la guerre !
Le financement, c’est le nerf de la guerre !
Sans cela, pas de bien.
Et pas de bien… pas de projet.
(pas de bras, pas de chocolat – désolé, il fallait que je la fasse ;-))
Pourtant…
C’est loin d’être une partie de plaisir d’aller faire le tour des banques portugaises…
Même si elles commencent à se moderniser, il y a encore un mur de différences culturelles avec la France.
=> cf. mon article sur les banques pour en savoir plus !
Vous êtes très nombreux à avoir des problèmes de financement.
Ce qui n’est pas étonnant.
Problème de culture bancaire.
Système de crédit différent.
Termes différents.
Et j’en passe.
C’est loin d’être évident.
Surtout si notre apport ne fait pas au moins 20% du montant du bien.
Alors, qu’en France on est habitué à moins.
Le courtier au Portugal a aussi un atout très intéressant :
IL EST GRATUIT !
En effet, les courtiers en immobilier au Portugal se rémunèrent uniquement auprès des banques.
C’est la loi.
Le client ne paie donc rien.
Et ça, c’est quand même pas mal !
Pourquoi du coup se priver d’un tel professionnel ?
- qui vous conseille sur les étapes de votre projet de financement
- vous prévient de certains pièges dans lesquels ne pas tomber
- est fiable
- et totalement gratuit
Comment trouver un courtier au Portugal ?
La profession de courtier au Portugal se dit « intermediário de crédito imobiliário« .
Je pense que je n’ai pas besoin de vous le traduire ;).
Vous pouvez les chercher avec ce terme sur Internet.
Et bonne nouvelle, les français sont bien présents sur le secteur (même les gros du secteur).
Vous n’aurez donc pas de barrière de la langue, ni de barrière culturelle.
Gros avantage de passer par un courtier d’origine française.
Il aura déjà fait le travail auprès des banques.
Pour que celles-ci proposent des offres adaptées aux français.
Crédit à taux fixe, montant de l’apport, …
Le top !
En résumé
- oubliez vos problèmes de financement (sauf cas extrêmes)
- le courtier se charge de tout avec le banques
- il vous conseille
- il y a des courtiers français qui ont déjà travaillé au corps les banques
- il est gratuit
Qu’attendez-vous pour en contacter un ?
Besoin d’un interlocuteur de confiance ?
Pour tuer toute procrastination, demandez à être rappelé en cliquant ici
Le tout en un – pour les gouverner tous
L’administration fiscale, l’agence, la banque, l’architecte, l’entrepreneur de travaux, l’avocat…
Cela en fait des interlocuteurs, hein !
Et il n’est pas toujours simple de s’y retrouver.
D’où cet article.
Pour que vous ne soyez plus perdus.
Malgré tout, je comprends que cela puisse être pesant.
Pesant de devoir tous les gérer.
Vous-mêmes.
Ce serait finalement tellement plus simple si…
Vous n’aviez qu’un seul interlocuteur.
1 seule personne à qui s’adresser.
1 seule personne à qui expliquer votre projet.
Et qui derrière gère tout pour vous.
Et notamment de discuter avec chacun des corps de métier.
Quelle tranquillité !
Et bien, cette tranquillité, vous pouvez l’obtenir.
Ce métier n’a pas vraiment de nom.
Et plusieurs des interlocuteurs décrits dans cet article se proposeront de le faire.
En plus de leurs services standards.
Là encore, le sérieux et la confiance seront les maîtres mots pour le sélectionner.
Faites travailler le bouche à oreille pour les recommandations.
Et pour en vérifier la qualité.
Comme pour un CV….
Demandez des références.
Et contactez-les.
Le tarif ?
Il est très variable.
Mais cela pourra se situer entre 6 et 8% du montant du bien.
Le maître d’oeuvre – pour un pilotage au cordeau du chantier
Vous avez lu le chapitre sur les entrepreneurs ?
Non ? Alors, c’est le moment.
Vous saurez alors pourquoi vous avez besoin d’un maître d’œuvre.
Mais d’abord, qu’est-ce que c’est ?
Un maître d’œuvre, ce n’est ni plus ni moins que la personne qui va piloter et contrôler votre chantier.
Ah les travaux…
Des délais qui dérivent.
Un artisan qui ne fait pas tout à fait ce que vous aviez demandé.
Sans parler des malfaçons…
Bref, tout le monde le sait !
Les travaux ça se marque à la culotte.
Tous les jours.
Et comme vous êtes en France, vous ne pourrez pas le faire.
Il vous faut donc un professionnel qui saura contrôler.
Contrôler le bon avancement du chantier.
Mais aussi se faire entendre auprès “des gars”.
Se faire respecter.
Pour refaire un sol qui n’est pas droit.
Ou casser tout le travail d’une pour refaire à nouveau s’il le faut.
Encore une fois, les agences sauront vous aider pour trouver un maître d’oeuvre.
Mais la plupart des autres professionnels listés dans cet article aussi.
Donc, n’hésitez pas à leur demander conseil pour un bon maître d’oeuvre.
Sachez que les architectes proposent souvent cette prestation.
Parlons sous !
Un Maître d’oeuvre combien ça coûte ?
Les prix sont soit en % du prix des travaux.
Environ 2 à 3% du montant des travaux.
Soit à la durée : entre 500 et 800 € par mois.
Là encore, c’est très variable selon les maîtres d’oeuvre.
Demandez bien, s’il vérifie le chantier tous les jours !
Cela peut vite dériver !
Besoin d’un maître d’oeuvre pour surveiller votre chantier ?
L’architecte – pour savoir où vous mettez les pieds
Hep, hep !
Vous là !
Oui, vous !
Je vous vois, vous êtes en train de vouloir survoler ce chapitre.
Vous vous dites que ce chapitre ne vous concerne pas.
Parce-que vous n’allez pas faire de gros travaux.
Ni même de travaux tout court !
Je vous dis : attention !
Lisez bien ce paragraphe !
Car cela vous concerne aussi.
En réalité, vous êtes concernés si vous voulez acheter une maison, un terrain, un immeuble
Bref, un bien complet (pas un appartement, quoi).
Je ne saurais que trop vous conseiller de consulter un architecte…
Et je vais vous dire pourquoi.
Ça tient en deux chiffres : 30%
30% des biens ne sont pas compatibles avec votre projet.
C’est à dire avec ce que vous voudriez faire.
Et si vous ne le faites pas vérifier avant…
Vous ne le saurez pas
Et vous achèterez un bien avec un problème.
C’est là qu’intervient l’architecte.
Là, je sens que j’ai votre attention !
En effet, vous pouvez faire appel à un architecte pour 2 choses :
- pour faire les plans de vos travaux (je ne vous apprends rien)
- pour faire des diagnostics d’un bien avant d’acheter (là, je sens vos interrogations)
Pourquoi faire appel à un architecte pour des diagnostics ? vous demandez-vous.
Et bien…
En France, lorsque vous voulez acheter un bien, vous avez accès à tout un tas d’audits, diagnostics en tout genre sur l’état du bien.
Et vous achetez donc en connaissance de cause.
(bon, sauf pour l’état de la construction, là, c’est à vous d’évaluer, éventuellement avec l’aide d’un professionnel du bâtiment).
Mais au Portugal, le seul diagnostic obligatoire, c’est sur les performances énergétiques.
Et même si les portugais sont des bâtisseurs reconnus…
Un bien vit avec le temps.
Son état pourra donc laisser à désirer.
Et vous pouvez rencontrer d’autres problèmes.
Le métrage réel peut être complètement différent de ce qui est annoncé.
La construction du bien visé peut être dans l’illégalité.
Le terrain peut ne pas être constructible.
Ou alors, seulement en partie.
Bref… la liste est longue.
De nombreux témoignages font état de problèmes.
Lorsqu’ils ont essayé d’acheter.
Sans consulter un architecte.
L’ensemble des professionnels de l’immobilier (ceux qui sont vraiment sérieux) vous recommandera de consulter un architecte.
Pour vérifier la qualité du bien avant achat.
Quand c’est une maison, un terrain, un corps de ferme, un immeuble… un bien entier.
Pas besoin pour un appartement normalement.
Ce type d’étude, de diagnostic, s’appelle aussi une étude de faisabilité.
Et même pour l’architecte, c’est loin d’être une simple formalité.
Pourquoi ?
Parce que, en gros, l’étude consiste à comparer
- La théorie : ce qui est annoncé sur le bien
- La conception plus ou moins théorique : ce qui est enregistré au niveau des données urbaines sur le bien
- La réalité du terrain (ou du bien ;))
Or… la plupart du temps..
Les architectes n’ont que très peu accès au bien
Pas de relevé de terrain par exemple.
Les plans sont flous
Les mairies injoignables
et les éclaircissements douteux.
Tout ça alors que le client (vous) veut acheter très vite…
Le travail n’est déjà pas facile pour un architecte.
Alors, imaginez pour vous !
Donc, faites étudier le bien que vous ciblez par un architecte.
Mais… quel est le prix dans tout ça ?
Cela vous coûtera entre 1500 € et 2500 €.
- 1500 € pour une étude simple.
- 2500 € pour une étude complexe.
Ces tarifs peuvent varier selon les architectes.
Faites-vous confirmer le prix au premier échange.
N’attendez plus pour en contacter un !
Demandez à être rappelé par un architecte du réseau en cliquant ici !
La décoratrice d’intérieur – pour un effet “wahou”
On garde le plus beau pour la fin ;).
Façon de parler.
En tout cas, c’est ce qui pourra donner un effet wahou à votre bien !
Et faire décoller
- le prix de votre bien. Que ce soit pour la vente ou pour la location.
- le taux d’occupation de votre location saisonnière
Car ça va donner une touche premium.
C’est incontestablement ce qui fera toute la différence avec un autre bien.
- Type d’ambiance (moderne, classique, contemporain, tendance, matières naturelles, etc.)
- Couleurs
- Matières et matériaux
- Formes
- Mobilier
- Fonctionnalité des pièces et du mobilier
La décoratrice prend tout cela en compte.
Pour vous proposer ce qui colle le mieux à vos besoins.
Exprimés ou non ;).
Et par rapport à ce qui se fait de mieux sur le marché.
Le prix ?
Les tarifs sont très variables dans cette profession.
Voici quelques exemples de tarification possible :
- 2000 € au forfait pour un projet d’appartement
- ou 70 € par pièce
- ou encore : 70€ par heure de travail passée
Encore une fois, ces prix sont très variables.
S’ils ne sont pas affichés sur le site, demandez-les dès le premier contact.
Vous aurez quoi pour ce prix là ?
La décoratrice d’intérieur vous remettra :
- Un plan du bien et des différentes pièces avec les références des couleurs et des revêtements choisis.
- Une vue 3D en couleur avec les textures. Pour une immersion et vous rendre compte de ce que cela donnera en vrai.
- Les différents éléments clés de décoration
- Et enfin des planches visuelles des différentes pièces
Besoin d’un effet wahou pour votre bien ?
Conclusion
Vous vous rappelez de notre histoire d’introduction ?
Imaginez maintenant, si
Alexandre avait pu avoir toutes ces informations !
Il se serait peut être senti moins paumé.
Et comme lui, toutes ces personnes qui remettent à des mois, des années plus tard
Leur projet pour investir au Portugal.
Voire abandonnent devant la montagne de difficultés, de choses à savoir.
Mais vous, grâce à cet article, vous savez maintenant.
Vous avez appris qui fait quoi dans cette jungle portugaise des interlocuteurs pour investir dans l’immobilier.
Qui est obligatoire.
Qui est fortement recommandé.
Qui est optionnel.
Pour faire votre investissement immobilier au Portugal.
Vous connaissez maintenant :
- L’agence immobilière
- La banque
- Le notaire
- Le service des impôts – Les Finanças
- L’artisan et l’entreprise de travaux
- Le gestionnaire local (comptable, déclaration impôts, administratif…)
- L’avocat et le solicitador – facultatif, mais obligatoire
- La conciergerie
- Le chasseur de biens
- Le courtier en financement
- Le tout en un
- Le maître d’oeuvre – pour un pilotage au cordeau du chantier
- L’architecte
- La décoratrice d’intérieur
Grâce à ce guide ultime, vous êtes maintenant armés !
Pour faire tout seul ou bien accompagné.
Et maintenant ?
C’est à vous de jouer !
Construisez votre réseau d’interlocuteurs.
Recherchez la confiance, la fiabilité.
Comment ?
Grâce aux recommandations.
Aux témoignages d’expériences.
N’hésitez pas à demander des références.
Et contactez-les pour vous assurer qu’elles existent et correspondent à ce qu’on vous a dit.
J’ai mis certains contacts que je connais dans cet article.
Je l’enrichirai au fur et à mesure.
N’hésitez pas à me faire part de vos expériences.
Directement, ou sur le groupe Facebook d’entraide.
Bonnes, comme mauvaises expériences.
Afin qu’elles puissent servir à tous ceux qui galèrent.
Et maintenant que vous avez acquis toutes ces connaissances.
A vous de jouer !
(non, non, je ne vous avais pas oublié)
Voici l’action que vous devez réaliser cette semaine :
⇒ Recherchez et contactez un des interlocuteurs dont vous avez besoin là, maintenant, pour votre projet.
Et venez partager dans une semaine l’action que vous aurez faite :-).
Indiquez votre action en commentaire de cet article.
Ou sur le groupe Facebook d’entraide.
Ou bien encore, en m’écrivant directement (il faut être inscrit à la mailing list du blog pour cela).
Bonne réussite !
PS : et si vous avez besoin d’interlocuteurs de confiance, je vous redonne les liens pour qu’ils vous contactent.
Annexe : liste de mes interlocuteurs
Je vous redonne ci-dessous les liens.
Pour que des interlocuteurs de confiance vous recontactent.
- Un bon avocat : cliquez ici pour m’envoyer un email
- Un véritable chasseur de biens : cliquez là pour me le demander par email
- Le courtier qui vous dégotera votre financement : cliquez sur ce lien pour m’envoyer un email
- Un maître d’œuvre pour que vos travaux ne dérivent pas : envoyez-moi un email
- L’architecte qui vous assurera un achat en toute tranquillité : demandez-le moi par email
- La décoratrice d’intérieur qui donnera un effet wahou à votre bien : demandez-moi par email
Tous ces interlocuteurs parlent français sans aucun problème.
Ils sont pour la plupart d’origine française ou ont vécu en France.
Toutes les prises de contact sont gratuites.
Ensuite, vous êtes libres de poursuivre ou non avec le professionnel.
Dans tous les cas, dites-moi svp comment ça s’est passé avec l’interlocuteur.
Besoin d’un crédit pour un investissement locatif au Portugal