Où investir au Portugal : découvrez 25 pépites inconnues des débutants (et sans bouger de votre canapé)


C’est quoi ces villes pépites ?

Il y a des villes peu connues des débutants qui peuvent rapporter autant, voire plus, de rentabilité que Lisbonne ou Porto.

Pour beaucoup investir au Portugal, c’est avoir un appartement en location courte durée à Lisbonne ou à Porto. Les deux plus grandes villes du pays.

Mais le Portugal regorge de petits bijoux, également très prisés. Et il y en a pour toutes les stratégies et toutes les bourses.

Quel est le problème d’investir à Lisbonne (ou Porto) ?

Le problème, c’est que que vous n’êtes pas tout seul à y penser. Et donc la concurrence sur un bien sera rude. Et il faut être du coup très réactif. Ce qui n’est pas simple.

Surtout quand on habite ailleurs ! Parce qu’il y a 10 autres personnes sur le même coup, qui elles sont sur place. Qui dit concurrence, dit loi de l’offre et de la demande et donc des prix plus hauts. Et forcément, conséquence logique, la rentabilité est impactée.

Dans cet article, vous allez découvrir 25 villes pépites,

inconnues de la plupart des débutants,

qui permettent d’améliorer votre rentabilité (car moins chères, mais avec de l’attrait)

et votre sérénité (car moins de concurrence sur un bien).

Ces villes se basent entre autres sur une étude réalisée par l’agence Bloom Consulting, qui passe au crible 308 villes portugaises selon des critères économiques, sociaux et touristiques, comme si c’étaient une marque.

n°1 – Coimbra, la ville universitaire

Comme le dit le blog Voyageurs sans frontières, lorsqu’on pense au Portugal, on pense à Lisbonne ou Porto. Pourtant Coimbra, LA ville universitaire, dispose de nombreux atouts. Et c’est pourquoi je vous en parle en premier.

Géographiquement, Coimbra est située à mi-chemin entre Lisbonne et Porto, dans la région Centre.

Mais qu’y a-t-il à Coimbra ?

Coimbra est connue pour son université, l’une des premières d’Europe (comme La Sorbonne ou Oxford).

C’est une ville qui attire des étudiants de tout le pays et de toute l’Europe. Le site Visit Portugal précise que cette université est classée à l’UNESCO au Patrimoine mondial conjointement avec la rue da Sofia et la partie haute de la ville.

Mais Coimbra c’est aussi

  • la 3ème ville du pays au niveau économique. 2 % du PIB portugais.
  • un beau patrimoine culturel qui attire les visiteurs. Les blogs Locatour Le Mag et Generationvoyage.fr décrivent parfaitement les richesses de la ville pour les visiteurs.
  • une ville très bien desservie en autoroutes et gares.

Coimbra vous permettra donc de faire plusieurs sortes de stratégies. Vous pourrez faire

  • du meublé à l’année pour les étudiants
  • de la colocation
  • de la location nue ou meublée longue durée les personnes qui travaillent dans le bassin d’emploi
  • et même de la courte-durée type Airbnb pour les visiteurs qui viennent pour le patrimoine culturel

Voilà une bonne première pépite à regarder en plus des habituelles Lisbonne et Porto :).

n°2. – Cascais, le “Neuilly” portugais

Après Lisbonne et Porto, saviez-vous que Cascais est la 3ème ville du pays selon Bloom Consulting en termes d’image de marque ? Selon cette étude, Cascais est classée

  • 4ème au niveau national pour les affaires.
  • Elle est aussi à la 5ème place en ce qui concerne l’intérêt touristique.
  • Et enfin, 6ème au niveau du Portugal pour y vivre !

Cascais, c’est un peu le “Neuilly” portugais.

Proche de Lisbonne et assez cossue. La ville compte plus de 210 000 habitants et fait partie de la zone régionale de la capitale.

Son intérêt ?

Il est multiple. De par son positionnement, Cascais attire des profils à hauts revenus. Moins de risque d’impayé donc.

Cascais est aussi très bien positionnée : proche de Lisbonne, elle est aussi à la lisière de la zone plus sauvage de la côte Atlantique. Et la plus charmante aussi avec ses plages nature, et la côte escarpée qui est magnifique.

C’est également un point de départ idéal pour aller visiter Sintra, la ville aux palaces.

Cascais possède également une marina et un beau centre historique.

Cascais vous permettra donc de faire :

  • du airbnb premium
  • de la location meublée premium

Cascais est donc une bonne alternative à Lisbonne pour des locations premium.

3. Braga, la Rome du Portugal

Braga est surnommée, à juste titre, la “Rome portugaise” par le blog Go To Portugal à cause de son patrimoine culturel exceptionnel.

2ème plus grande ville du Nord, après Porto, Braga possède aussi un bassin d’emploi dynamique.

Elle est est aussi classée 3ème ville du Portugal des lieux où il fait bon vivre, selon le rapport de Bloom Consulting.

Point non négligeable : l’immobilier est plutôt accessible à Braga. Environ 100K€ pour un appartement entre 70 et 100m².

Bien desservie (routes, gare) et à moins d’1 heure de Porto, cette ville de plus de 200 000 habitants vous permettra de faire à la fois :

  • de la location nue sur plusieurs années
  • de la location meublée
  • de la courte durée

Braga peut donc être une alternative à Porto.

4. Sintra, la ville aux Palaces

Sintra est mondialement connue pour ses châteaux. Et notamment, le Palacio da Pena. Sintra est située sur une chaîne de montagnes près de l’Atlantique et à 25 km au nord-ouest de Lisbonne.

Sintra est une ville très verdoyante posée sur une “serra”.

La ville est classée au Patrimoine culturel de l’humanité par l’UNESCO.

Intérêt culturel donc. Et proximité avec Lisbonne.

Mais la zone d’administration de la ville est aussi la 2ème la plus peuplée du Portugal, comme le souligne le site Investir au Portugal.

Ce qui signifie qu’il y a une demande en habitations locales.

De plus, comme le mentionne le site Immobilier Lisbonne, Sintra possède un réseau de transports varié qui lui permettent de rallier tout point du pays.

Enfin, Sintra est à proximité de plages prisées pour le surf (praia Grande, la Praia Pequena et la Praia das Maças).

Quelle stratégie d’investissement à Sintra ?

En bref, les caractéristiques de Sintra sont :

  • patrimoine culturel hors normes
  • paysages prisés
  • pôle universitaire
  • importante population
  • proximité avec Lisbonne

Ces caractéristiques, vous permettront d’y appliquer toutes les stratégies locatives

  • courte-durée
  • location nue
  • location meublée
  • location meublée à l’année pour étudiants

5. Faro, la capitale de l’Algarve

Faro est le chef-lieu de la région sud du Portugal : l’Algarve.

L’Algarve c’est un peu la côte d’azur portugaise.

Région prisée des touristes depuis toujours. Entre tourisme de masse et beautés naturelles.

Mais, au delà de l’attrait touristique ?

Ce qui fait de Faro un choix pour investir, c’est la présence du troisième aéroport du pays.

Cette seule caractéristique serait suffisante pour y investir.

Mais Faro, c’est aussi la capitale administrative de la région. Du coup, présence de tous les bâtiments administratifs régionaux.

Et donc, par attraction, des entreprises nécessitant un aéroport, et/ou d’être en relation de proximité avec l’administration. Et donc un bassin d’emploi naturel.

Pas besoin de vous faire un dessin : location facilitée.

Ici, vous ferez la stratégie que vous souhaitez :

  • location nue pour les habitants/travailleurs
  • location meublée à l’année pour les travailleurs saisonniers ou les étudiants
  • location courte durée : on est en Algarve, la région touristique par excellence

Faro est donc un choix particulièrement judicieux et équilibré pour qui souhaite investir en Algarve.

6. Setúbal, à la fois industrielle et naturelle

Il y a peu de chances que vous connaissiez Setúbal. Pourtant, au delà de son Moscatel, cette ville est intéressante à plus d’un titre ;

  1. proche de Lisbonne (40min. en voiture)
  2. possède le 4ème port du pays
  3. bassin d’emploi tertiaire et industriel (usine Volkswagen, cellulose/papier, fertilisants/pesticides, produits pharmaceutiques, production d’énergie thermo-électrique, construction navale)
  4. de magnifiques plages dans la réserve naturelle de la Serra d’Arrábida. N’hésitez pas à consulter cet article du blog Visit Portugal pour en savoir plus.
  5. plus de 120 000 habitants sur l’ensemble de la zone gérée par la ville
  6. tourisme d’observation des dauphins de la baie du fleuve Sado
  7. point de passage pour les touristes qui veulent aller sur la presqu’île de Troia en ferry

En raison de ces caractéristiques, vous pourrez y faire

  • du saisonnier pour les touristes
  • du nu pour les habitants
  • du meublé à l’année les professionnels cherchant un logement

7. Vila Nova de Gaia, la ville des chais du Porto

Connaissez-vous Vila Nova de Gaia ?

Peut être pas…

Pourtant, si vous êtes déjà allé à Porto, vous y êtes sûrement passés sans vous en rendre compte.

Vila Nova de Gaia est la ville située en face de Porto, de l’autre côté du fleuve Douro.

C’est de là qu’on a la meilleure vue sur Porto :-).

ViIla Nova de Gaia est aussi la ville qui abrite les maisons qui fabriquent le vin Porto.

Mais, Vila Nova de Gaia , c’est aussi :

  • le 3ème périmètre urbain le plus peuplé du Portugal (> 300 000 habitants)
  • un lieu d’hébergement pour les personnes qui travaillent à Porto
  • mais aussi pour les touristes qui visitent Porto, et plus particulièrement ceux qui viennent pour des dégustations de vin
  • et également pour les étudiants des facultés de Porto
  • bassin d’emploi propre industriel (céramique, textile, métallurgie, construction civile)
  • 2 hôpitaux (1 public, 1 privé)
  • Studios de la RTP – télévision nationale portugaise
  • 1 université : école supérieure de santé de l’institut polytechnique de Porto (en plus d’être proche de toutes les universités de Porto)
  • ses plages : une côte longue de 17 km de sable
  • idéalement desservie en transports (autoroutes, chemins de fer)
  • sans oublier la proximité de l’aéroport de Porto

Bref !

Vous l’aurez compris, on peut faire toutes les stratégies dans cette grande ville, collée à Porto :

  • location nue pour les nombreux habitants
  • location meublée pour les étudiants et les professionnels
  • location saisonnière pour les touristes et les professionnels de passage

8. Aveiro, la Venise portugaise

Aveiro est située sur la baie du fleuve du même nom.

Un peu comme la baie de Somme, la zone est parsemée de canaux et de chenaux. C’est une très belle ville à visiter, notamment en moliceiros – bateaux traditionnels propres à la navigation dans les canaux de la ville.

Ok, mais au delà de ça, pourquoi Aveiro ?

Et bien voici quelques bonnes raisons d’investir à Aveiro :

  • ville côtière avec de belles plages attirant les touristes
  • La 4ème plus grande ville de sa région : 55 000 habitants pour la ville seule (près de 80 000 habitants avec sa zone urbaine d’influence)
  • important centre portuaire
  • 11ème au classement du TOP25 des villes portugaises de Bloom Consulting
  • bassin d’emploi industriel et tertiaire
  • important patrimoine culturel et religieux
  • 1 heure de Porto en train, 2 heures de Lisbonne
  • 1 université et plusieurs instituts et écoles professionnelles d’enseignement supérieur

Bref, la ville ne manque pas d’atouts.

Au niveau des stratégies, on pourra essentiellement y faire :

  • de la location nue pour les habitants
  • de la location meublée pour les étudiants ou les actifs de passage
  • un peu de saisonnier

9. Guimarães, la cité berceau du Portugal

Cette ville de 55 000 habitants a été le centre administratif du comté de Portucale. Le début de la nation portugaise.

Guimarães est une importante ville touristique.

Mais pas que.

Elle est également au centre d’une vaste région industrielle et tertiaire génératrice d’emplois.

Vous ne connaissez pas Guimarães ?

Voici, quelques autres de ses caractéristiques notables

  • 40 min. de Porto en voiture
  • centre historique classé patrimoine culturel de l’humanité
  • important patrimoine culturel et religieux
  • classée 14ème au TOP 25 des villes portugaises par Bloom Consulting, et 4ème ville de la région nord
  • Université du Minho et Ecole supérieure Artistique de Porto

Quelles stratégies y sont possibles ?

Vous pouvez essentiellement y faire de la location nue et meublée pour les habitants.

Mais aussi du meublé à l’année pour les étudiants et actifs.

Etant donné son attrait touristique culturel, la location saisonnière est aussi envisageable. Non seulement pour les touristes, mais aussi pour les actifs de passage.

10. Portimão, 1er port national des navires de croisière

Portimão est l’une des plus importantes villes de l’Algarve.

Elle est située à 63km de l’aéroport de Faro et à 297km de Lisbonne.

3ème port du Portugal, et 1er port national en ce qui concerne les navires de croisière.

Plus de 40 000 habitants au niveau de la ville.

Mais Portimão a aussi d’autres caractéristiques intéressantes :

  • bassin d’emploi industriel (construction navale, conserveries de poisson)
  • patrimoine historique (forteresse Santa Catarina, ruines du fort d’Alvor, couvent Franciscain, murailles de la ville)
  • Praia da Rocha : une des plus belles plages de l’Algarve
  • vue magnifique sur l’embouchure du fleuve Arade
  • le village de pêcheurs de Ferragudo, situé de l’autre côté du fleuve Arade
  • circuit automobile international de formule 1
  • important port de pêche
  • un hôpital public
  • 1 établissement d’enseignement supérieur privé : Instituto Superior Manuel Teixeira Gomes
  • prix moyen au m² : entre 2100 € et 3500 €

Bref, Portimão, avec Faro, est une ville qui ne vit pas que du tourisme. Ce n’est pas pour rien que Tagus Property la désigne comme étant la 2ème ville de l’Algarve où investir (après Faro).

La location courte durée est largement prédominante en Algarve. Ce qui est une manne, autant qu’un risque.

A Portimão vous pourrez donc y faire également un peu de location nue et meublée, si jamais la courte durée ne fonctionnait plus temporairement.

11. Matosinhos, la ville des fruits de mer

Matosinhos, c’est la ville de l’aéroport de Porto. Mais, au-delà de ça, Matosinhos est également très réputée pour ses fruits de mer et ses restaurants :). Si vous allez là-bas, il faut absolument vous faire un restaurant et y déguster un riz de fruits de mer ou un poulpe grillé.

Mais vous n’êtes pas là pour que je vous cause spécialités culinaires ;).

Matosinhos est l’une des zones urbaines les plus peuplées du Portugal (plus de 170 000 habitants).

La ville possède un important port, à usage tant industriel, que piscicole.

Économiquement, la ville possède les atouts suivants :

  • un grand bassin industriel (pétrochimie, industrie alimentaires, conserveries, textile, matériel électrique).
  • une importante activité de pêche
  • plus grand port artificiel du Portugal
  • Exponor : le plus grand forum/salon d’entreprises du pays
  • classement Bloom : 5ème ville du Nord, 15ème au niveau national

Comme toute ville portugaise, Matosinhos n’est pas en reste avec son patrimoine culturel (églises, monastère, pont médiéval, obélisque, ruines romaines).

Quelles stratégies d’investissement immobilier y implémenter ?

  • la location nue et meublée pour les habitants et travailleurs de la région
  • la location meublée à l’année pour les travailleurs plus temporaires
  • la courte durée orientée actifs de passage, en raison du grand bassin d’emploi, du forum, et de la proximité de l’aéroport

En somme, Matosinhos est une ville relativement équilibrée, moins orientée tourisme que d’autres villes du Portugal. Intéressant pour diversifier votre patrimoine et les risques.

12. Évora, musée à ciel ouvert

Le blog La route à deux le souligne bien : Evora est un véritable musée à ciel ouvert. Comme l’indique le site, Evora dispose d’un patrimoine culturel riche :

  • temple romain de Diane
  • muraille médiévale
  • plus grande cathédrale du Portugal
  • de nombreuses églises
  • un aqueduc
  • l’une des plus anciennes cités du Portugal

Toute la ville est classée au Patrimoine Mondial de l’UNESCO.

A Evora, on dirait que le temps s’écoule autrement plus lentement qu’ailleurs.

Située à 130km de Lisbonne, Evora est un bon point de départ pour visiter quelques merveilles de la région, comme le village fortifié de Monsaraz, ou encore Marvão.

Mais aussi pour y faire la route des vins de l’Alentejo, réputés.

Quelles stratégies ?

Vous l’aurez compris, ici, c’est la location saisonnière qui prévaudra. La région est également propice à la location saisonnière de type gîte rural. Il y en a de magnifiques dans cette province.

13. Leiria

Leiria est située quasiment à mi-chemin entre Lisbonne est Porto : 1h30 de route vers Lisbonne, 1h40 pour Porto.

4 auto-routes desservent Leiria :

  • A1 (qui relie Lisbonne à Porto),
  • A8 (qui va jusqu’à Lisbonne, en passant par Nazaré, Foz do Arelho et son estuaire, Obidos et ses remparts),
  • mais aussi A17 (Marinha Grande et son industrie verrière – Aveiro)
  • et A19 (Batalha et son magnifique monastère).

C’est une grande ville de 63 000 habitants. Capitale de l’ancienne province Beira Litoral.

Elle est également assez proche de plusieurs villes d’intérêt significatif :

  • Coimbra, la grande ville étudiante
  • Figueira de Foz et ses grandes plages (mais pas que, comme le dit GoToPortugal ;))
  • Fàtima et son sanctuaire
  • Alcobaça et son monastère inscrit au patrimoine mondial de l’UNESCO
  • Nazaré (c’est la n°24)
  • Tomar, cité universitaire et ville des Templiers (n°17)
  • Ourém et son château (le blog PortugalEnFrançais vous en dit plus)

Disposant de plusieurs vestiges archéologiques, Leiria est une ville ancienne, déjà habitée au temps des Celtibères. Avec une position géographique stratégique, Leiria dispose de remparts protégeant la ville, ainsi que d’un château.

Enfin, Leiria dispose de son hôpital régional, ainsi que de plusieurs écoles et instituts d’enseignement supérieur.

Donc, je résume :

la ville est centralement située,

près du littoral,

et de villes de renom,

dispose d’un patrimoine conséquent,

a un hôpital régional,

et plusieurs écoles d’enseignement supérieur

Et d’un point de vue économique ?

Leiria a un bon bassin d’emploi. Traditionnellement industriel (céramique, plastique, ciment, verre), mais aussi construction civile, aquaculture. Mais c’est bien le secteur des services qui domine maintenant.

La ville est classée 14ème au niveau national en ce qui concerne le business par Bloom Consulting.

Pour finir, elle dispose d’un taux d’emploi supérieur à la moyenne, avec environ 3% de chômage.

Et maintenant, qu’y fait-on comme investissement 🙂 ?

Bon, si vous avez bien lu jusqu’ici, vous avez bien compris que tout ça a l’air très équilibré :

  • emploi : OK
  • études : OK
  • tourisme : OK

Et donc, Leiria est adaptée à tout type de location :

  • location nue pour les habitants et travailleurs
  • location meublée (à l’année ou non) pour augmenter un peu le cashflow
  • colocation pour les étudiants et jeunes actifs
  • location courte durée pour les touristes, pour les actifs de passage

14. Viseu, meilleure ville pour vivre au Portugal

Classée 4ème ville de la région Centre par Bloom Consulting, Viseu est située à 1h20 de Porto par la route et 1h30 de Coimbra.

Le blog GoToPortugal indique que la ville a été élue plusieurs fois meilleure ville pour vivre au Portugal.

Avec une histoire remontant à l’âge de fer, Viseu dispose d’une population de plus de 23 000 habitants (99 000 au niveau de son périmètre d’influence métropolitain).

Quid au niveau étudiants ?

Viseu dispose de 5 établissements d’enseignement supérieurs :

  • Institut Supérieur Polytechnique de Viseu
  • École Supérieure d’Éducation Jean Piaget
  • École Supérieure de Santé Jean Piaget
  • Institut Supérieur d’Études Interculturelles et Transdisciplinaires
  • Université catholique portugaise

Ok, et au niveau Hôpitaux ?

VIseu dispose d’un hôpital et d’une clinique privée.

Quand au niveau économique

Viseu abrite un bassin d’emploi important majoritairement orienté services.

On y trouve le siège d’un des plus grands groupes du pays (Visabeira), ainsi que d’autres groupes comme Martifer, ou encore PSA dans une ville voisine.

Avec un taux de chômage de 4,7%, Viseu est dans la moyenne du Portugal.

Bien, donc quelles stratégies pouvez-vous adopter à Viseu ?

Viseu est une ville relativement équilibrée. Pas forcément aussi touristique que d’autres villes du Portugal.

Son attrait réside justement là.

Viseu est une grande ville, équilibrée : étudiants, travailleurs, points d’intérêts culturels…

VIseu se prête à toutes les stratégies :

  • location nue pour les habitants ou travailleurs
  • location meublée pour plus de cashflow
  • colocation pour les étudiants
  • courte-durée pour les actifs de passage et quelques touristes

15. Viana do Castelo, le joyau de la Costa Verde

Comme l’indique le blog GoToPortugal, Viana do Castelo est surnommée le joyau de la Costa Verde (mais aussi capitale du folklore portugais et de l’artisanat).

Pourquoi ?

Parce-que c’est une ville incontournable du nord du Portugal (plus au nord que Porto ;)).

Viana, c’est LE NOOORD !

Oui, mais pas le même Nord ;).

Réputée pour son festival de danses folkloriques, Viana est située à moins d’1 h de Porto, et à 55 km de Braga.

What else ?

  • près de 3% de chômage (< moyenne nationale)
  • économie basée sur la pêche, la réparation et la construction navale, les activités portuaires, la sylviculture, le commerce de détail, l’industrie alimentaire, les services, le tourisme, ainsi que l’administration locale.
  • 25 000 habitants
  • classée 6ème ville du nord du Portugal par Bloom Consulting
  • enseignement supérieur : Institut Polytechnique de Viana do Castelo, école supérieure privée Gallaecia

Alors, quelles stratégies adopter à Viana ?

A Viana do Castelo, vous pourrez tenter les stratégies suivantes :

  • location nue ou meublée pour les habitants
  • location courte durée pour les touristes de passage ou tout évènement local

16. Torres Vedras, la ville qui soigne

Torres Vedras ne soignera pas votre porte monnaie (encore que), mais votre rhume ;).

Mais pourquoi il dit ça ?

🙂 Ok, ok. Je vous explique. Torres Vedras a longtemps été (et continue de l’être) une ville recommandée par des médecins pour y faire une retraite ou une cure lorsqu’on était malade.

Torres Vedras est une grande ville pour le Portugal : 25 000 habitants.

Son principal atout : elle est proche de Lisbonne. 50 km en 50 minutes pour relier Lisbonne.

Il y a des villes plus proches de Lisbonne me direz-vous !

Oui, mais pas aussi grande, et autant dans la nature / campagne / proche de la mer que Torres Vedras.

Car oui, la plage est à 20 min. Plage de surfeurs, mais aussi promenade, bars, restaurants et une petite ville pour s’y promener (Santa Cruz) . Et le reste de la côte est plutôt sympa, à la fois sauvage et balnéaire.

Ajoutez à cela

  • un patrimoine culturel et une histoire riches (château, ancienne ligne de défense militaire, fort, couvent, églises…)
  • des champs d’eucalyptus et de vigne tout autour de la ville
  • un des principales zones de production de vin de la région de Lisbonne
  • dispose d’une université : Instituto Superior Politécnico do Oeste
  • 3 hôpitaux
  • 1 tribunal
  • desservie par l’autoroute A8 qui relie Lisbonne à Leiria, et par la ligne de trains de l’ouest qui relie Figueira da Foz (au nord) à Lisbonne (au sud).

Vous en voulez encore ? Allez, j’achève le tableau.

Les prix au m². Ils y sont bien plus bas qu’à Lisbonne : entre 1.000€ et 1.600 € du m² pour des biens rénovés, comme l’indique le site de Tagus Property.

Pour toutes ces raisons, beaucoup de personnes qui travaillent à Lisbonne

choisissent de vivre à Torres Vedras.

Et au niveau stratégie mon brave monsieur ?

Bon, vous l’avez compris, on peut y faire tout type de stratégie locative.

  • location nue pour les personnes travaillant à Lisbonne et habitant Torres Vedras
  • location meublée pour plus de cashflow
  • colocation pour les étudiants
  • et dans une moindre mesure, location courte durée pour les touristes et actifs de passage

17. Tomar, la cité universitaire (et QG des Templiers)

Tomar est une ville universitaire de 20 000 habitants (40 000 au niveau de sa zone d’influence urbaine).

La ville est située à 1h30 de Lisbonne, 1 h de Nazaré, 45min. de Leiria ou de Santarém, et 1h50 de Porto.

Vous ne connaissez pas Tomar ?

Tomar est très connue pour son immense château, quartier général des Templiers, et son couvent de Christ (Convento de Cristo). Tous deux classés patrimoine mondial de l’humanité par l’UNESCO.

Tomar a aussi sa synagogue datant de l’époque médiévale.

Traversée par le fleuve Nabão, Tomar est située dans une zone du Portugal très propice pour la production d’huile d’olive, de figues, ou de raisin (et de vin).

La ville est assez étudiante et comporte de nombreuses écoles. Au niveau de l’enseignement supérieur, vous avez :

  • l’école supérieure de gestion de Tomar
  • l’école supérieure de technologie
  • l’école professionnelle (hôtellerie, arts graphiques, informatique, …)
  • l’école de l’emploi et de la formation professionnelle

Au niveau de l’emploi, Tomar possède un taux de chômage de 3,6%, inférieur à la moyenne du pays.

Quelles stratégies adopter à Tomar ?

En raison de son patrimoine culturel et de son statut de ville universitaire, vous pouvez essentiellement adopter 2 stratégies à Tomar :

  • location ou colocation meublée à l’année pour étudiants
  • location courte durée pour les touristes

Vous voulez découvrir une autre pépite ?

Lisez la suite.

18. Albufeira, le Saint-Tropez de l’Algarve

Plus de 300 jours de soleil par an !

C’est ce dont bénéficient la plupart des villes de la région à l’extrême sud du Portugal. Et notamment Albufeira !

La ville se situe à 35min. en voiture de l’aéroport de Faro.

Pourquoi le Saint-Tropez de l’Algarve ?

Parce-que c’est là que les stars se donnent rendez-vous en été pour faire la fête et se montrer.

C’est probablement aussi la ville la plus touristique de l’Algarve. Et sa vie nocturne est trépidante avec son lot de bars et discothèques.

Cela en vient presque à masquer le charme de l’ancien village de pêcheurs qu’était Albufeira. Et de sa plage… lorsqu’on est en basse saison.

Mais y a-t-il vraiment une basse saison en Algarve ?

La ville en elle même compte 26 000 habitants. Mais ça, c’est sans compter les touristes qui font plus que doubler ce chiffre.

Au niveau patrimoine, la ville abrite un château, un fort et de belles églises.

Les plages près d’Albufeira font partie des plus belles du Portugal.

Albufeira dispose également d’un hôpital privé.

Le prix moyen au m² à Albufeira est compris entre 2500 € et 4000 €.

Je ne vous le cache pas, ici, c’est le royaume de la location saisonnière.

Vous pouvez essayer de vous démarquer en faisant de la location nue ou meublée à l’année. Car, si tout le monde se concentre sur la courte-durée, vous serez le seul à le proposer. Et il y a toujours un besoin pour se loger à l’année.

19. Almada, Costa da Caparica et ses plages de rêve

Almada est située juste en face de Lisbonne. De l’autre côté du pont 25 de Abril (ex pont Abel Salazar).

Vous connaissez la statue du Christ Roi qui ouvre ses bras sur Lisbonne ?

Et bien c’est dans la ville d’Almada qu’elle se situe.

Mais Almada, c’est aussi la côte de sable fin “Costa da Caparica”. Et ses villes : Caparica, Charneca da Caparica, Aroeira.

Il y a deux avantages dans cette zone :

  1. Sur Almada même :
    • C’est juste en face de Lisbonne, mais c’est moins cher. Donc, hébergement pour les personnes qui travaillent sur Lisbonne et les étudiants.
  2. Sur la Costa da Caparica :
    • Location saisonnière pour les touristes qui viennent profiter des magnifiques plages de la côte. Maisons ou appartements, les deux sont valables.
    • Plus vous allez vers Aroeira, plus ça devient chic. Du côté d’Aroeira, vous ferez donc plutôt de la location saisonnière avec des maisons.

Et côté transports ?

La zone est desservie par le train qui va jusqu’à Lisbonne, ainsi que des autoroutes. Donc, tout va bien de ce côté là.

Almada est classée 12ème sur le TOP 25 nacional de l’étude de Bloom Consulting.

20. Caldas da Rainha, la cité de la Reine

Caldas da Rainha fait partie de ces pépites de la côte d’Argent. Elle a été fondée par la reine du Portugal D. Leonor pour y construire un hôpital thermal. En raison des sources aux vertus curatives de l’endroit.

Caldas da Rainha dispose de 2 autres hôpitaux classiques, en plus de ce premier qui a fondé la ville.

Caldas a aussi un important pôle d’industrie céramique. L’une des plus grandes marques de céramique y fabrique ses produits.

Environ 20 000 habitants pour la ville seule. 50 000 pour sa zone d’influence administrative (petites villes et villages alentour).

Caldas da Rainha est située à un peu plus d’1 heure au Nord de Lisbonne par l’autoroute A8. La ville est également reliée à Santarém par l’A15.

Caldas a accès à la ligne de trains de l’ouest.

Mais Caldas, c’est aussi la plage de Foz do Arelho. Magnifique estuaire du fleuve du même nom, à seulement 10min. en voiture.

Sa proximité avec Obidos, Nazaré et Alcobaça en fait également un bon point de départ pour explorer la côte d’argent.

Quid des étudiants ?

La ville compte 1 établissement d’enseignement supérieur : l’école supérieure d’arts et de design.

Ainsi que plusieurs écoles professionnelles :

  • Centre de formation professionnelle pour l’industrie de céramique
  • Ecole de technologie et gestion industrielle
  • Ecole professionnelle technique de l’ouest
  • Ecole d’hôtellerie et tourisme de l’ouest

Et au niveau immobilier, ça coûte combien ?

Les prix sont très variables, selon l’état du bien, évidemment.

Mais comptez un prix moyen au m² entre 900€ et 1500€ / m² pour quelque chose qui n’a pas trop besoin de travaux.

So, what do we do ?

Caldas da Rainha peut s’adapter à plusieurs stratégies locatives :

  • courte durée pour touristes (côte d’argent, tourisme thermal)
  • location nue ou meublée pour les habitants, travailleurs (3 hôpitaux !) ou étudiants (colocation possible)

Vous trouverez également d’autres pépites de la côte d’argent dans l’article.

21. Oeiras, la Silicon Valley portugaise

Oeiras est une ville d’un peu plus de 33 000 habitants.

Située en zone urbaine de la première couronne de Lisbonne, Oeiras a des caractéristiques fort intéressantes :

  • Une zone urbaine de 173 000 habitants
  • 2ème district le plus riche du Portugal par habitant
  • Plus grand taux d’habitants avec des études supérieures
  • Plus faible taux d’habitants sans études
  • 2ème zone urbaine avec le plus fort pouvoir d’achat du Portugal
  • 1 hôpital
  • 4 écoles supérieures / université
  • 2100€ le prix moyen du m² (vs 3100€ à Lisbonne). C’est un prix moyen, la fourchette est large.

What else ?

Oeiras c’est l’un des principaux pôles de R&D du Portugal, et même d’Europe.

Plusieurs multinationales et pépinières y sont installées.

30% de la capacité scientifique du Portugal y est concentrée.

Vous comprenez mieux maintenant pourquoi elle est surnommée la Silicon Valley portugaise.

Oeiras dispose d’un immense bassin d’emploi !

Comme indiqué dans Wikipédia, c’est un pôle économique autonome. Avec une des zones urbaines les plus développées et les plus riches de la Péninsule Ibérique.

Alors, quelles stratégies locatives pouvez-vous faire à Oeiras ?

Avec tout ça, vous pouvez faire de tout. Avec son propre bassin d’emploi, plus sa proximité immédiate avec Lisbonne.

Mais du premium.

  • location nue pour habitants ou travailleurs
  • location meublée à l’année pour plus de cashflow
  • colocation pour étudiants (d’Oeiras ou de Lisbonne)
  • location courte durée (cadres de passage, touristes)

Et voilà une autre pépite dévoilée ;).

Continuez votre lecture pour en découvrir d’autres !

22. Aljezur, perle de la côte Vicentine

Aljezur a été fondée par les maures au 10ème siècle à l’embouchure de la rivière du même nom.

La ville a été entièrement reconstruite après le tremblement de terre de 1855 de l’autre côté de la rivière. Donnant ainsi la vieille ville d’un côte et la ville nouvelle de l’autre.

Je mets tout de suite fin au suspens : on vient à Aljezur pour la beauté des paysages.

De la ville

De ses plages de surf

Mais aussi de la côte Vicentine, qui borde le sud-ouest du Portugal. Une magnifique côte escarpée qui vous rappellera la Bretagne.

L’endroit est très recherché au niveau immobilier par certains pays européens, déjà avant la loi de 2012 qui a conduit à l’essor du Portugal et à l’augmentation des prix de l’immobilier.

Le prix moyen du m² est de 2000€ à Aljezur.

Ici, les stratégies possibles sont surtout de la location courte durée, évidemment.

Mais, vous pouvez toujours vous démarquer en proposant du meublé à l’année. Ce type de location étant difficile à trouver en Algarve.

23. Santarém, celle qui faillit être la capitale du Portugal

Et oui ! C’est Santarém que le 1er roi du Portugal avait choisi pour être sa capitale. Notamment à cause de son positionnement stratégique. En haut de collines, surplombant le Tage. Avec une vue à des kilomètres sur les alentours et les plaines du Tage.

Seulement, son fils y mourut. Et ce fut Lisbonne qui fut choisie à sa place.

Comme le rappelle le blog Go to Portugal, Santarém est proclamée capitale du gothique du Portugal. En raison de son architecture et de ses nombreuses églises. En plus d’être la capitale de l’ancienne région Ribatejo (littéralement : qui borde le Tage).

Ok, Santarém est sur le Tage. Mais où ?!

Santarém est située à environ 80km au Nord-est de Lisbonne, le long du Tage. Desservie par la principale autoroute du pays (l’A1). Santarém est à 1 heure de route de Lisbonne. 1 heure de train également pour rejoindre Lisbonne.

Quels atouts ?

  • chef-lieu administratif : dispose de toutes les représentations administratives de l’état
  • patrimoine architectural
  • centre ville semi-piéton très agréable
  • spécialités culinaires et route du vin (notamment la zone du Cartaxo)
  • magnifique vue sur le Tage et toute la région environnante
  • connue pour la plus grande arène de corrida du pays
  • 1 heure en voiture ou en train de Lisbonne, en direct
  • bassin d’emploi local
  • écoles d’enseignement professionnel et supérieur
  • 1 hôpital public
  • pas encore aussi exploitée que beaucoup d’autres villes du Portugal

Malgré tous ces atouts, Santarém demeure encore relativement méconnue. La ville n’a pas encore subi les augmentations de prix de l’immobilier vues ailleurs dans le pays.

Quelles stratégies peut-on y adopter ?

  • location nue pour les habitants
  • location meublée
  • on pourrait y tester la courte durée, il y a encore peu de logements saisonniers dans la ville

24. Nazaré, le petit village de pêcheurs devenu grand

Nazaré était longtemps un petit village de pêcheurs et un lieu de pélerinage pour les populations locales. Avec son funiculaire et son centre vile piéton, Nazaré est très typique.

Mais vous la connaissez sans doute comme étant la ville avec des vagues de 30 mètres de haut ! Spot mondialement connu, au large de la plage du nord de la ville. Ce n’est pas la même plage du centre ville où se baignent les touristes ;).

Comme l’indique le site Tagus Property, Nazaré fait partie de la Côte d’Argent, qui s’étend à 150 km au Nord de Lisbonne. Nazaré est située à 1h30 de Lisbonne par l’autoroute A8.

Ses prix moyens au m² se situent entre 1200€ et 2500€, selon que le bien ait ou non besoin de travaux.

Comment investir à Nazaré ?

La ville est totalement adaptée à la location courte durée. En l’absence d’autres centres d’intérêt (bassin d’emploi important, université, hôpital…), les autres stratégies sont moins adaptées.

D’autres villes pourraient vous intéresser à côté de Nazaré.

Il y a notamment Alcobaça.

A l’origine, une grande ville. Réputée pour son monastère classé par l’UNESCO. Plutôt équilibrée, Alcobaça vous permettra de faire de la location nue, meublée et courte durée.

Mais aussi São Martinho do Porto.

Ville balnéaire à l’ouest de Nazaré. São Martinho do Porto dispose d’une plage et d’un port abrité dans une baie. Donc beaucoup moins de vagues qu’à Nazaré ;). La ville est desservie par le train. Ville très touristique, plutôt orientée pour une stratégie de location courte durée donc.

25. Lagos, la ville des découvertes maritimes

Lagos, est une belle ville sur l’ouest de l’Algarve. A 1 heure de route de l’aéroport de Faro.

Avec plus de 300 jours d’ensoleillement, Lagos bénéficie d’un attrait européen pour ceux qui cherchent le soleil en bord de mer.

Une ville chargée d’histoire.

Lagos a près de 4000 ans d’histoire. Durant les siècles, plusieurs peuples ont occupé cette ville.

Lagos est devenue au XVème siècle un point central pour les découvertes maritimes portugaises. Grâce à son positionnement géographique et son importance économique.

La ville a même été la capitale de l’Algarve. Jusqu’à ce que le tremblement de terre de 1755 la détruise (comme Lisbonne) à cause d’un tsunami. Faro deviendra par la suite la capitale de l’Algarve.

Et maintenant ?

Maintenant Lagos est une ville réputée pour

  • son grand centre ville piéton, sillonné de petites ruelles.
  • sa marina, sur l’embouchure de la rivière Bemsafrim.
  • ses plages, parmi les plus appréciées de l’Algarve
  • son patrimoine (le fort, les murailles de la ville, ses églises, …)
  • sa région, dans l’extrémité ouest de l’Algarve, plus nature que le centre du littoral.

Et côté immobilier ?

Côté immobilier, Lagos a vu ses prix augmenter depuis 2013.

Les prix sont passés de 1600€/m² en 2013 à plus de 3000€/m² en août 2020.

Quelles stratégie adopter à Lagos ?

Ici la location courte durée est reine.

Mais à cause de cela, la demande pour la location à l’année n’est pas comblée.

Il y a donc une place pour louer en nu ou meublé à l’année pour ceux qui privilégient la stabilité et l’état du bien, au détriment de la rentabilité.

Pour Lagos, donc :

  • location courte durée pour touristes
  • location nue à l’année pour habitants
  • ou meublée à l’année pour plus de cashflow

Conclusion

Vous avez donc découvert dans cet article 25 villes pépites.

Des villes qui vous permettent de sortir de Lisbonne ou Porto. Là où se concentrent les achats.

Et ainsi d’avoir

  • moins de concurrence
  • plus de sérénité dans la recherche
  • une rentabilité potentiellement supérieure

Voilà !

C’est la fin de cet article. J’espère qu’il vous sera utile.

Je suis conscient qu’il contient beaucoup d’informations.

Et vous vous demandez peut être par quelle ville commencer ?

Je ne peux pas vous le dire. Cela dépend de votre objectif et de votre cas particulier.

Vous devez déterminer votre recherche par rapport à vos objectifs et votre situation personnelle.

Vous avez déjà fait ce travail ?

La découverte de ces 25 villes pépites vous a ouvert des perspectives ?

Dites-moi en commentaire la ville pépite que vous avez préférée.

Vous n’avez pas encore défini vos objectifs ?

Commencez par là ! C’est indispensable.

Lisez l’article “Par où commencer (pour faire votre investissement immobilier au Portugal) ?” pour vous avancer sur ce sujet.

Et comme le dit Michael Ferrari, spécialiste de l’indépendance financière, n’oubliez pas de

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  1. Bonjour,

    Moi, je pensa à Quarteira, qu'en pensez-vous pour un investissement en RNH, avec location saisonniere sur la periode à l'extérieur du Portugal.

    1. Bonjour,
      Plusieurs villes de l'Algarve se prêtent en effet à la location en courte durée.
      Dans tous les cas, il faut bien étudier la ville et le marché.
      Et faites bien vos calculs de rentabilité et cashflow en prenant tous les éléments en compte.

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