Comment diversifier ses investissements immobiliers ?


Tout investisseur doit se poser régulièrement la question de la diversification de ses investissements.

En ce qui concerne l’immobilier, la diversification peut être abordée sous différents axes :

  • l’opération
  • la location
  • le bien
  • la taille du bien
  • la géographie

Le type d’opération

La première diversification qui vient à l’esprit est le type d’opération. On peut en effet investir dans l’immobilier de plusieurs façons :

  • Location : acheter pour mettre en location et obtenir des revenus locatifs
  • Marchand de biens : acheter, puis revendre, avec ou sans transformations. Le gain se faisant avec une vente supérieure aux frais d’achat.
  • Parts dans des sociétés immobiliières : investir dans des actions de sociétés immobilières (REIT, ETF de sociétés immobilières, opérations de financement participatif dans des opérations immobilières).

Certains choisiront de se concentrer dans un type d’opérations, afin de capitaliser sur l’expérience, les compétences acquises et ne pas se disperser. D’autres pourront se diversifier sur les différents types d’opérations.

L’investissement dans des sociétés immobilières ne demande pas beaucoup de temps et peut être réalisé facilement en parallèle de ses investissements locatifs ou de marchand de biens.

Le type de location

Pour ceux qui font de la location, une des possibilités de diversifier ses investissements est de varier le type de la location.

Nue, meublée, colocation et saisonnier permettent de placer ses investissements dans différents modes de location qui ne sont pas forcément tous soumis aux mêmes règles du marché et impactés de la même façon selon la conjoncture.

Par exemple, si on ne fait que du saisonnier avec Airbnb ou Booking, en cas d’impact sur le tourisme, les revenus en seraient affectés. Mais si on a diversifié avec des appartements en location nue et meublée, ce ne sera pas autant préjudiciable, car ces locations sont moins dépendantes de la conjoncture touristique.

Le type de bien

Le type du bien est une autre diversification à ne pas négliger. Et il y a le choix :

  • Appartement
  • Maison
  • Immeuble
  • Parking
  • Terrain

Diversifier au niveau du type de bien permet également de limiter les risques et/ou de profiter des spécificités de chacun.

La taille du bien

Diversification assez classique, mais qu’il est bon de rappeler, il est aussi possible de diversifier au niveau de la taille des biens.

Certaines personnes ne se spécialisent, par exemple, que dans des locations de studios, se limitant alors à un type de clients et des durées de baux plus courtes généralement. On peut alors diversifier et limiter les risques / ou profiter des bénéfices avec des F1, F2, F3, F4, F5… et jouer également sur la superficie.

Les clients potentiels, la durée des baux, les situations qui amènent à louer sont différentes suivant la taille du logement.

Le type de ville

Au niveau de la géographie, la première chose à laquelle on pense est de varier le type de ville. Il y a différentes catégories :

  • Capitale
  • Grandes villes de plus de 100 000 habitants
  • Villes entre 50 et 100 milles habitants
  • Villes entre 10 et 50 mille habitants
  • Villes entre 5 et 10 mille habitants,
  • Villes de moins de 5000 habitants
  • Villages

Jongler entre ses différentes catégories vous permettra encore une fois de profiter de rentabilités plus élevées, tout en limitant les risques.

Géographique nationale

Au niveau de la diversification géographique, il y a ensuite la diversification au niveau national : département, région, bord de mer, centre ville, montagne, …

C’est une diversification qui permet de jongler avec les zones qui sont sous évaluées et permettent une meilleure rentabilité locative ou une plus value potentielle plus élevée à la revente.

International

Enfin, il y a la diversification internationale. Celle-ci permet notamment de jouer sur différents plans :

  • Demande / attrait pour le pays
  • Potentiel de croissance économique du pays
  • Sous-évaluation de la valeur des biens par rapport à d’autres pays
  • Fiscalité

Le Portugal rassemble d’ailleurs l’ensemble de ces critères. Au niveau de la demande et de l’attrait, le Portugal a tous les atouts touristiques d’un pays avec un fort taux d’ensoleillement, un grand littoral, de magnifiques paysages, un patrimoine et un attrait touristique reconnus.

Au niveau économique, le pays connait une croissance depuis 2015, après de longues années de crise. Le pays a été cité de nombreuses fois en exemple de croissance au niveau Européen. De plus en plus d’entreprises étrangères y installent des centres de production ou des succursales. La production locale est également en hausse avec un nombre croissant de commandes (textile, chaussures par exemple).

A cause de ses longues années de crise, le prix de l’immobilier au Portugal avait fortement chuté, y compris dans la capitale et les grandes villes, au contraire de ses homologues européennes. Or, bien que les prix se soient fortement redressés depuis 2015, il n’en demeure pas moins qu’ils restent parmi les plus bas d’Europe.

Enfin, le Portugal a accompagné sa croissance avec une fiscalité avantageuse au profit des investisseurs immobiliers étrangers. Et, bien qu’elle évolue dans le temps, le Portugal conserve cette politique d’attirer les capitaux étrangers.

Le Portugal est donc une destination choisie formidable pour qui désire diversifier ses investissements immobiliers.

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